Как защитить свою недвижимость на Госуслугах?

Откуда берутся опасения по поводу электронных сделок

В 2019 году по всей России обсуждалась новость о том, что мошенники лишили квартиры москвича Романа Салтовского, передарив его квартиру жителю Уфы. При этом, как отмечают и бывший, и новый собственники, оба даже не подозревали о совершившейся сделке с недвижимостью. При этом сам Роман узнал о том, что «подарил» квартиру уфимцу, узнал только из квитанции на квартплату, в которой почему-то только спустя полгода после сделки в графе «собственник» его фамилия изменилась на незнакомую. А новый «собственник» и вовсе узнал о том, что был «одарен» квартирой в Москве только после передач по телевизору. 

Поднятые документы по сделке показали, что с обеих сторон дарение было заверено электронной подписью участников. Следователи по делу предположили, что мошенники готовились перепродать квартиру, также при помощи электронных подписей, после чего вернуть её было бы уже крайне затруднительно. 

Оба, и москвич, и уфимец, не изготавливали электронные подписи, однако столкнулись с невозможностью выяснить, в каком из центров произошла подделка - общей базы по электронным подписям не велось, а это значило, что нужно было бы обойти все удостоверяющие центры, которых на тот момент по стране было больше пятисот. 

Тем не менее, уже к осени того же года суд признал сделку недействительной, но прецедент был создан, и общественность была всерьез напугана: что же делать, чтобы в одночасье не лишиться квартиры?

Как менялось законодательство в области электронных сделок

В августе 2019 года законодательство в отношении сделок с электронной подписью изменилось: если до этого предполагалось, что электронная сделка может быть совершена по умолчанию, и заявление в Реестр необходимо было писать только в случае запрета на проведение электронных сделок, то с августа 2019 года продажа или дарение недвижимости физическим лицом разрешалось только после заявления, разрешающего цифровую сделку.

Кроме того, собственник мог сделать отметку в ЕГРН о том, что операции с его недвижимым имуществом могут производиться только с его личного разрешения либо с разрешения его опекуна. Но этот запрет можно было обойти, поскольку нотариус мог удостоверить сделку, совершающуюся по доверенности представителем собственника, даже несмотря на запрет сделок с недвижимостью.

С 2022 года запрещающая отметка в ЕГРН стала означать, что даже удостоверенный нотариусом договор не будет зарегистрирован Росреестром. 

Помимо этого, с 29 июня 2022 года время регистрации документов Росреестром сократилось до одних суток, если документы были поданы в электронном виде.

Но время шло, услуга развивалась, и законодательство в области электронных сделок продолжало изменяться с тем, чтобы минимизировать риски собственников. Так, с 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН стали предоставляться в сокращенном виде - полные данные предоставляются только собственнику недвижимости, остальные же получат только сокращенные данные об объекте недвижимости без персональных данных ее владельца. 

С 2023 года персональные данные пользователей предоставляются ограниченному кругу лиц
Источник: скрин с ресурса «Госуслуги» 

И, наконец, изменения за 2024 год - с 1 января 2024 года Росреестр полностью перешел на электронный документооборот с юридическими лицами. Хотя бумажные договоры всё ещё используются, в Росреестр направляются только их цифровые копии - сканы. Отправить документы в Росреестр можно несколькими способами: непосредственно в орган регистрации прав либо с подачей документов через МФЦ, через нотариуса, подтвердившего личность заявителя, либо через интернет, например, через сервис Госуслуг или официальный сайт Росреестра. Также документы могут быть отправлены, например, посредством сервиса Сбербанка «ДомКлик». 

Выписка из ЕГРН

Кстати, сегодня сокращенная выписка из ЕГРН на свои объекты недвижимости предоставляется буквально в считанные секунды: достаточно войти в личный кабинет на Госуслугах и запросить выписку из ЕГРН. Если объектов несколько, потребуется выбрать один из списка. Выписка содержит данные о владельце и всех предыдущих владельцах недвижимости и предоставляется бесплатно, если не требуются схемы и планы. В нижней части выписки содержатся сведения о сертификатах электронных подписей, заверяющих документ.

В нижней части документа содержатся сведения о сертификатах электронных подписей.
Источник: скрин с файла присланной выписки

А вот получить выписку на чужие объекты недвижимости возможно, но в них не будет данных о собственнике. Поэтому для того, чтобы убедиться, что объект недвижимости действительно принадлежит предполагаемому продавцу, он должен либо заказать выписку сам, либо разрешить доступ к своим персональным данным в выписке всем интересующимся лицам (эта опция возможна при согласии собственника - он должен дать согласие на предоставление информации о своих персональных данных сторонним людям на тех же Госуслугах). Кроме того, доступ к данным о собственнике остался у супруга или супруги собственника, нотариусов и у ряда государственных органов.

Выписка предоставляется двумя файлами: pdf и sig
Источник: скрин с личного кабинета сервиса «Госуслуги» 

Выписка предоставляется двумя файлами: pdf и sig. Это сделано для того, чтобы избежать мошенничества со стороны продавца и не столкнуться с результатами умелого использования фотошопа. Чтобы убедиться, что выписка, предоставленная вам продавцом, не поддельная, можно загрузить оба файла на Госуслуги и проверить подлинность документа.

Как обезопасить свою недвижимость от мошенников?

Таким образом, наиболее эффективным способом защиты от мошенников является внесение в выписку из ЕГРН запрета на совершение сделок с недвижимым имуществом: в пункте 3.4 формы необходимо выбрать пункт «внести запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного "__" __________ ____ г. за N ________ без личного участия собственника (его законного представителя)». Также запрет можно легко и просто оформить на ресурсе «Госуслуги».

Подобный запрет застрахует собственника от проведения сделок с его недвижимостью по поддельной доверенности. Правда, и по реальной доверенности в таком случае сделку провести не удастся - в этом случае потребуется сначала снять запрет на проведение сделок по доверенности, что можно также сделать на «Госуслугах». 

Только в 2021 году таких запретов было оформлено порядка 6,5 тыс., и услуга пользуется всё большей популярностью.

Что касается подделки электронной подписи - сегодня это практически невозможно: усиленная цифровая подпись для сделок с недвижимостью выпускается в виде электронного сертификата, для выпуска которого необходимо авторизоваться на мобильном устройстве посредством учетной записи ЕСИА, требующей не только ввода логина и пароля, но и подтверждения входа в учетную запись вторым фактором аутентификации. После входа необходимо создать восьмизначный сложный пароль, подтвердить номер телефона и подтвердить свою личность при помощи биометрии, загранпаспорта или очного присутствия.

Заявление о переходе права собственности на недвижимость подписывается в приложении «Госключ», для чего требуется войти на своем устройстве в приложение и ввести созданный восьмизначный пароль. Если пароль утрачен, восстановить его невозможно - придется выпускать новый сертификат, для чего потребуется снова проходить процедуру аутентификации. Поэтому даже в случае кражи мобильного телефона мошенники не смогут провести сделку.

Что делать, если электронная подпись выпущена без моего ведома

Количество аккредитованных центров по выдаче квалифицированных сертификатов существенно уменьшилось в сравнении с 2019 годом, когда произошла упомянутая в начале материала сделка с недвижимостью - сегодня их меньше 50. Посмотреть все действующие центры на текущую дату, а также центры, чья деятельность прекращена, можно на сайте Минцифры.

Также сегодня можно узнать, не выпущена ли на ваше имя электронная подпись - эта услуга также доступна на ресурсе «Госуслуги». 

Так отображаются действующие электронные подписи
Источник: скрин из личного кабинета на Госуслугах

Если всё же случилось так, что мошенники ухитрились получить доступ к персональным данным и каким-то образом выпустить электронную подпись без ведома пользователя, на ресурсе «Госуслуг» необходимо выбрать раздел «Настройки и безопасность», а в нем - вкладку «Электронная подпись». Здесь можно увидеть не только все выпущенные и действующие электронные подписи, но и узнать, в каких удостоверяющих центрах они были выданы, срок действия электронных подписей и их серийные номера.

Если хотя бы одна из них была выпущена без ведома пользователя или же пользователю стало известно о факте ее компрометации, с этими данными нужно как можно быстрее обратиться в удостоверяющий центр, выпустивший электронную подпись для незамедлительного аннулирования.  Кроме того, необходимо будет обратиться в полицию. В случае, если в возбуждении уголовного дела по факту выпуска электронной подписи без ведома пользователя или по факту компрометации электронной подписи будет отказано, можно обращаться также в прокуратуру и Минцифры.