Ипотека онлайн: в Петербурге обсудили тренды на стыке строительства и финансов

Онлайн как необходимость

Для рынка недвижимости 2020 год был рекордным в плане развития, отмечает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». То, к чему банки готовились длительное время, пандемия заметно ускорила: речь идет об электронной регистрации, digital-заявках, подтверждении доходов в электронном виде и прочих дистанционных механизмах совершения ипотечной сделки.

После введения мер изоляции в 2020 году банки стали предлагать клиентам возможность получения документов, подтверждающих доход и занятость, через электронные сервисы Госуслуг и Пенсионного фонда. Сервис электронной регистрации существовал и ранее, но в условиях пандемии приобрел еще большую актуальность.

«Мы проводили многие сделки в электронном виде, но клиенты все-таки хотят видеть зарегистрированный бумажный документ. Этот психологический фактор для клиентов очень важен», – комментирует Татьяна Хоботова.

Сейчас онлайн-сделки проводятся больше как необходимость, подтверждает Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом». Клиент по психологическим причинам хочет совершать бумажную сделку, видеть и иметь у себя на руках «физические» документы.

В то время как банки и застройщики были готовы к изменениям – они внедряли их в свои практики постепенно, – для многих клиентов это был новый опыт. Доверие клиентов к новым инструментам в ипотечном кредитовании, привычка и осознание новых процессов будут выработаны со временем.

В конце 2020 года вырос спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, доля таких кредитов увеличилась до 30%, отмечает представитель банка «Открытие». По причине того, что ипотека «молодеет», возраст клиентов, приобретающих жилье в ипотеку снижается, цифровизация в этой сфере воспринимается проще. Такие клиенты уже привыкли к новым дистанционным механизмам. По словам спикера, сейчас только около 5% клиентов несут документы в банк лично. Клиенты либо используют партнеров, через которых подаются документы, либо используют электронные каналы.

Цифровизация ипотеки и регулирование

Для того, чтобы компании встроились в новую реальность – пандемия 2020 года, изоляция,  дистанционные процессы, которые прежде совершались «лицом к лицу», – участники рынка должны были ещё до 2020 года идти в сторону digital, поясняет Иван Зинченко, директор по продажам компании «Ипотека.Центр». Он отмечает, что за минувший год в ипотеке профессия удаленного брокера благодаря платформе укрепила свои позиции. «Это ипотечный брокер, который полностью работает в онлайне, – уточняет представитель компании «Ипотека.Центр». – Безусловно, профессия сегодня предельно востребованная, поскольку рынку недвижимости крайне нужны удаленные инструменты».

Докладчик пояснил, что его компания изначально выстраивала цифровой распределенный сервис и никогда не работала в офлайне. Переход компании на удаленную работу в карантин не был болезненным, до начала карантина и внедрения «удаленки» повсеместно она уже работала по подобной модели с 2018 года. «С другой стороны, мы не ожидали столь масштабного ухода в онлайн всего ипотечного бизнеса страны», – признает эксперт.

Впрочем, как бы то ни было, по наблюдениям Ивана Зинченко, ключевыми компетенциями для перестройки рынка в сторону тотальной «онлайнизации» преимущественно послужили два фактора. Первый – проактивная позиция группы крупных банков с точки зрения диджитализации. «И мы, и вы видели, как те банки, которые и прежде планомерно шли в сторону диджитал, в кризис оперативно запускали наработки, – напоминает специалист. – И далее эти игроки оказались «на коне». У этих кредитных организаций период адаптации оказался минимальным». Впрочем, были и банки, которые не считали данное развитие первоочередным. И таковые, конечно, оказались в менее выигрышной позиции, у них случались истории, когда де факто отдел продаж закрывался на месяц, а то и на два.

Иван Зинченко, директор по продажам компании «Ипотека.Центр»

«Вторым фактором можно назвать проактивную позицию с точки зрения своего клиента, –  развивает мысль Иван Зинченко. -– Мы работаем на рынке В2В, и нам удобней оценивать не конечных клиентов, а партнеров. Выяснилось, что многие партнеры оказались неподготовлены к кризисным обстоятельствам». Известно, что для продажи квартиры ее нужно сначала показать, а то и не один раз. И здесь – на необходимости показов – многие сделки бесславно заканчивались.

С другой стороны, многие игроки обратили внимание на возможности, которые дает диджитал. «И у нас накопилось очень много примеров, когда риэлторы из Красноярска, Новосибирска или Екатеринбурга, фактически находясь там, благополучно работали и работают на рынках Москвы и Петербурга. Либо наоборот, компания, находящаяся в одной из столиц, работает на определенный региональный рынок», - отмечает директор по продажам «Ипотека.Центр». Таким образом, из двух названных составляющих и сложился следующий вектор – появилась новая профессия.

Иван Зинченко провел аналогию с российским фондовым рынком, где произошел массовый приток клиентов. Число частных инвесторов, например, на Московской бирже перевалило за 10 миллионов человек, и это привело к появлению десятков новых брокерских компаний. Фактически то же самое случилось и в ипотчном онлайн-брокеридже. Кстати, это привело к стартам большого числа обучающих курсов. В частности «Ипотека-Центр» сейчас уже будет запускать второй курс.

Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом»

С процессной точки зрения банки технологически могут перевести все операции в онлайн, вопрос в регулировании (таких аспектах как сбор согласий на запрос данных в БКИ, идентификации для открытия счета и заключения договора), а также в готовности к удаленной идентификации других участников сделки с недвижимостью, подчеркивает Ирина Илясова.

Диджитализация подхватывается ИТ-решениями моментально – уже сейчас за 2-5 минут клиент получает одобрение от банка. Около 40%  заемщиков подтверждают доход через сайт Госуслуг, подгрузив выписку из пенсионного фонда, отмечают в Росбанке.

«Банки готовы перестраивать свои процессы для ускорения перехода к проведению сделок онлайн, но для этого нам необходимы проработанные законодательные акты», - заключает спикер.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж СК «БФА-Девелопмент»

При этом застройщики в ходе круглого стола пожаловались на проблемы, с которыми им приходится сталкиваться из-за непроработанного законодательства в сфере проведения онлайн-сделок. Например, замечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж СК «БФА-Девелопмент», застройщик вынужден использовать многочисленные платформы при совершении ипотечных сделок. Удобнее было бы совершать сделки напрямую через сервисы Росреестра без помощи сторонних платформ, которые усложняют и замедляют процесс совершения сделки.

Также законодательство в сфере операций с личными данными клиентов требует доработки: из-за недостаточности практики и опыта в этой сфере суды склонны трактовать любую спорную ситуацию в пользу носителя этих данных – физического лица. К тому же, оператор персональных данных попадает в очень непростую ситуацию, где на каждое действие он должен получать новое согласие от физического лица.

«Это неудобно и практически обесценивает работу в цифровом пространстве. Так быть не должно, – продолжает Светлана Денисова. - Процесс, при котором мы на каждое действие должны получать отдельное письменное согласие клиента, абсурден. Мы ждем от законодателей изменений в сторону здравого смысла. Достаточно, чтобы клиент один раз давал своё согласие на решение целого комплекса задач при совершении сделки».

Мошенничество онлайн

«Количество отказов по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге в 2020 году увеличилось с 30 до 34%, и эта тенденция будет увеличиваться: стоимость квартир растет, а платежеспособность клиентов остается на том же уровне. Отказы с точки зрения одобренной суммы растут», - рассказывает Алексей Белоусов, Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб

С другой стороны – доля отказов банков или просрочек платежей со стороны клиентов за время пандемии не увеличилось. Это говорит не «в пользу» мошенников, число которых также уменьшилось из-за появления скоринг-систем и систем риск-менеджмента в банковских структурах.

По словам спикера, подделать цифровую подпись или найти недобросовестного исполнителя, который займется подготовкой документов по ипотечной сделке (которых достаточно много), очень сложно. Такой черный бизнес был бы убыточным и рискованным, это потребовало бы много времени и массовости. Поэтому мошеннические сделки с ипотечным кредитованием не распространены.

Зато в 2020 году наблюдался всплеск преступности в области незаконного доступа к личным данным пользователей. Из-за того, что личные данные попадают в руки мошенникам, у людей возникают сомнения при проведении онлайн-сделок.

С точки зрения безопасности существует требование о живой идентификации ЦБ. Речь идет о непосредственном присутствии клиента при открытии счета в банке. Также, безусловно, добросовестный участник рынка должен нести ответственность за утечку персональных данных, отмечают в СК «БФА-Девелопмент». Ужесточились требования по предоставлению лицензии на предоставление ЭЦП, что также оказывает положительное влияние на безопасность совершения сделок онлайн. Но не стоит забывать, что и сам клиент должен соблюдать самые минимальные правила безопасности для того, чтобы не навредить самому себе с точки зрения утечки данных.

Подделать электронную цифровую подпись намного сложнее, чем обычную. Но необходимо, чтобы сам обладатель электронной подписи относился к ней серьезно, – утверждают участники круглого стола.

Уязвимыми являются те граждане, которые имеют смутное представление об информационной безопасности: пенсионеры и прочие категории, которые привыкли к бумажным сделкам. Для банков и государства настало время работать над информационной грамотностью граждан, обучать их этому.

Средний размер ипотеки в 2021 году

В Банке «Открытие» в среднем по Санкт-Петербургу сумма ипотеки составляет 3,5 млн рублей, 50% сделок совершаются с первичными объектами недвижимости. Сделки со вторичным жильем совершаются в трети случаях, а остальная доля приходится на рефинансирование, военную ипотеку, семейную ипотеку и  прочие социальные виды кредитования.

В кризис возрос интерес к квартирам маленького формата – студии или однокомнатные квартиры, отмечают в компании «Л1». Но квартиры большого формата так же пользуются спросом. На это влияют социальные виды ипотечного кредитования, так как семьи, которым необходимо жилье побольше, имеют поддержку от государства в виде материнского капитала, военных субсидий и т.д.

В Росбанке средняя сумма ипотечного кредита в СЗФО в 2021 году увеличилась до 3,1 млн. Доля первичного рынка недвижимости – это около 25%, около 30% – рефинансирование, остальное же приходится на вторичный рынок недвижимости.

Средний чек по Санкт-Петербургу в районе 4 млн рублей, отмечают в «Ипотека.Центр», по Москве эта цифра выше и составляет около 6-7 млн. Высокая доля сделок приходится на рефинансирование, также увеличивается интерес потребителей на ИЖС или покупку готового дома. В компании обращают внимание на рост залогового кредитования (покупка квартир с обременением). Так как люди из-за снижения покупательской способности решают продавать то, что они купили до этого времени. И наоборот приобретают жилье, находящееся в залоге.