Спрос на «первичку» в следующем году не упадет

Не смотря на то, что ипотека сегодня «присутствует» в 30-80% сделках на первичном рынке недвижимости, разговор начался не с праздничных банковских отчетов о рекордных объемах кредитования, а с обсуждения непростой ситуации на строительном рынке жилья.

Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатировал, что сегодня все тревоги менеджмента строительных компаний связаны с перманентными изменениями профильного законодательства в более жесткую сторону.

И застройщики в уходящем году резко снизили объемы ввода жилья. По оценкам СРО, к концу этого года петербургские строители в лучшем случае сдадут более чем на миллион квадратным метров ниже показателей предыдущего года. Напомним, по данным Комитета по строительству, в Петербурге за год было введено в эксплуатацию 3,5 млн квадратных метров.

«Данные потери выглядят достаточно серьезным сигналом того, что застройщики в течение всего нынешнего года не столько ударно строили, сколько успешно продавали, – рассуждает специалист. - Это объясняется тем, что эскроу-счета нас ожидают буквально через полгода».

С января многие строительные компании начнут изучать новый формат в тестовых режимах. Поэтому обязательно нужна «подушка безопасности» из накоплений.

«Если переходить на новые правила стройки без тестирования, одним махом, не имея возможности вкладывать в проект собственные средства, цена квадратного метра тут же взлетит. И рынок остановится, - полагает Алексей Белоусов. - Именно этим, на мой взгляд, объясняется тактика: строим меньше, продаем больше, а деньги не спешим вкладывать».

При этом специалист отметает расхожие подозрения, что застройщики собирают деньги перед массовым бегством с рынка.

«Кто-то скажет: строители хотят собрать деньги и уйти в другой бизнес, - поясняет глава профильного СРО. - Но это не так, поскольку все крупные и средние игроки имеют огромные портфели земельных участков и столь же большое число разрешений на строительство. Деньги вложены и никому не хочется их терять».

В то же время в текущей обстановке эту землю не продать по минимально разумной цене. «Это «чемодан без ручки». Кому ты продашь готовый, под себя сформированный, проект? – говорит Алексей Белоусов. – У каждого застройщика собственное видение, что и как нужно строить».

Причем, отсутствие интереса потенциальных инвесторов распространяется даже на «пятна» под застройку в центральных районах Петербурга. «Крупным игрокам не интересно, мелкие не потянут, – поясняет эксперт. – Продавать землю в центре еще сложнее, потому что трудности, которые сопряжены со стройкой в центре, могут оказаться гораздо серьезней, чем при стройке в чистом поле».

Однако, пусть итоги года еще не подведены, эксперт фиксирует взрывной рост спроса на «первичку», в том числе и с привлечение ипотечных займов, ближе к концу года. Конечно же, по мнению Алексея Белоусова, это вызвано перманентной правкой 214-ФЗ, а заодно и поднятой вокруг этих правок общественной шумихой.

«Регулярное освещение в СМИ законодательной сумятицы вокруг ФЗ-214 – отмена долевки, обсуждаемое повышение взносов в Фонд защиты дольщиков, наконец, введение эскроу-счетов и проектного финансирования, а заодно и повышение НДС подталкивает граждан к самостоятельному логическому выводу, что цена на первичном рынке недвижимости будет расти, – резюмировал эксперт. – Поэтому высокий спрос уходящего года вполне объясним. Я и сам однозначно убежден, что стоимость квадратного метра объективно будет расти».

В этих условиях роль ипотеки только возрастет. Как отмечает глава СРО, любая федеральная поддержка ипотечного кредитования, которая проводилась в последние четыре года, без сомнения серьезно поддержала строительную отрасль. И если бы не эта поддержка, застройщики находились бы в гораздо более плачевном состоянии. Поэтому ипотека была и будет главным движителем продаж. И если удастся удержать ставки от ощутимого роста, есть надежда, что спрос не будет снижаться.

Президент Ассоциации Банков Северо-Запада Владимир Джикович не согласился, что ощутимый рост цен неизбежен.

Эксперт считает, что ожидать роста стоимости квадратного метра в связи с переходом строительного рынка на проектное финансирование и эскроу-счета не следует по одной простой причине. Цену метра определяет спрос.

«Каждый год мы слышим, что цены вырастут, но уже длительное время они не растут. А если оценивать в валюте, так вообще цены на «первичке» падают, – заявил Владимир Джикович. – И я не вижу причин, которые способны подтолкнуть спрос к дальнейшему росту. Поскольку первой из таких причин должен быть рост платежеспособности населения».

Между тем, статистика подсказывает, что пока признаков роста благосостояния граждан не наблюдается.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова согласилась, что в настоящее время наблюдается существенное оживление спроса, прежде всего – на ипотечном рынке. При этом, в течение всего года цены на новостройки росли. «Например, на собственном объекте компании «Огни залива» за осень четырежды повышалась цена, -– говорит представитель «БФА-Девелопмент». – Впрочем, застройщики осторожничают и повышают цены мелкими шажками. Но ситуация позволяет это делать и, более того, заставляет».

Хотя на протяжении нескольких последних лет цены на новостройки стагнировали, а себестоимость строительства жилья непрерывно увеличивалась. «Только с начала года до сентября цены на строительные материалы по основным позициям увеличились более чем на 10%. И к конечной себестоимости квадратного метра эта прибавка составила не менее 8,5%. – поясняет эксперт. – Другие траты любой строительной компании также имеют тенденцию к непрерывному росту».

Поэтому специалист предлагает не питать себя иллюзиями, что застройщики могут снижать норму прибыли до бесконечности или искать еще какие-то внутренние резервы. В итоге совокупность трендов подталкивает участников рынка прогнозировать, что цены будут расти. При переходе на эскроу, по консолидированному прогнозу экспертов, рост составит 15-20%.

В свою очередь, подчеркивает Светлана Денисова, и потребитель осознал, что цены ниже не станут. Наоборот, появились внятные и яркие сигналы, что цены переходят к росту.

«Конечно, ипотека остается основным драйвером, – оговаривается представитель «БФА-Девелопмент». – Тем не менее, ипотечные ставки, начиная с осени, уже растут. Поэтому благостно оценивать перспективы рынка было бы неосмотрительно».

Отдельно Светлана Денисова прокомментировала расхожее обвинение, что застройщики перекладывают груз проблем на покупателей. «За все платит потребитель – не корректная фраза, – подчеркнула специалист. – Тезис «за все платит потребитель» относится к любой отрасли. Потребитель в конечном счете оплачивает любое удорожание. Если, например, отечественным производителям металла становится выгоднее продавать продукцию в связи с курсовой разницей за рубеж, чем на внутренний рынок, рост цен неизбежен».

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась несколькими цифрами. За нынешний год, по ее оценкам, цена на новостройки в Петербурге в сегменте масс-маркет поднялась на 7%, в Ленобласти еще выше – до 10%. Где опережение объясняется «чисткой» рынка с приостановкой продаж по проблемным объектам с низкой ценой. А в популярных локациях рост вообще достиг и 15%.

«Кроме того, подросли средние бюджеты сделок по различным локациям: даже по небольшим квартирам - в пределах от 200 тыс. рублей до 500 тыс. рублей. Если прежде, например, в определенной локации была популярна студия за 2,1 млн. рублей, то теперь – за 2,5 млн. рублей», – отметила специалист.

И, согласно прогнозу «Петербургской Недвижимости» на 2019 год, более заметный скачок цен, в частности из-за законодательных изменений, произойдет не сразу. К следующему декабрю будет разумным ожидать рост цен до 5-10%  в зависимости от локаций / классов жилья.

«Рост цен, безусловно, будет, в 2019 году следует ориентироваться на вилку в 5-10%, - согласилась заместитель директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова.

Специалист кроме прочего отметила, что сегодня доля инвесторов на первичном рынке жилья невелика. «Вкладываться в жилье становится относительно других инвестиционных инструментов не слишком выгодно, – рассуждает Ольга Кузнецова. - Наш покупатель приобретает квартиру «для жизни». Ну, конечно, кто-то приобретает «на старость», кто-то для подрастающих детей, но в любом случае – «для себя».

При этом, подчеркнула специалист, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на объектах «Главстроя» всегда была высокой. И в уходящем году, благодаря беспрецедентно низким ставкам, эта доля подросла дополнительно.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова предложила участникам круглого стола более оптимистическое прочтение текущей ситуации.

«Несколько последних лет подряд мы подводим рекордные итоги. И каждый год слышим разговоры, что следующий год станет по выдачам хуже, и, тем не менее, ипотечных кредитов выдается больше, чем в предшествующем году», – напомнила эксперт.

При этом, отмечает специалист, на данный момент на рынке созданы все условия, чтобы у клиента не возникало желания откладывать покупку.

В частности, бум, который наблюдался в предыдущем или текущем годах, обуславливался только тем, что клиента окружал информационный шум – дескать, именно сейчас появилась возможность купить жилье дешевле, чем прежде. Кроме того, при низких ипотечных ставках на рынок пришли покупатели, которые прежде не могли себе позволить по доходам приобретение жилья.

«И, понятно, декларировавшаяся возможность подталкивала клиента не откладывать, а решить свою жилищную проблему именно сейчас, - говорит Екатерина Синельникова. – Это как будто приходишь в магазин, и вдруг видишь, что идет распродажа. И начинаешь осматривать товары, хотя покупку и не планировал».

Дополнительно рост спроса произошел за счет возросшей популярности рефинансирования. На фоне снижения ставок все клиенты, бравшие жилищные кредиты в 2014-2016 годах по более высоким ставкам, поспешили воспользоваться возможностью снизить долговую нагрузку.

«Кстати, мы обратили внимание на следующую деталь. Как только у клиентов, благодаря рефинансированию, снизилась кредитная нагрузка, многие стали пробовать на освободившиеся деньги приобрести что-то дополнительно в инвестиционных целях, – рассказывает представитель Банка «Санкт-Петербург». – Например, платеж был 45 тыс. рублей в месяц, после рефинансирования стал 35 тыс. рублей, и граждане стали перебирать варианты, куда можно вложить «сэкономленные» 10 тыс. рублей плюс еще какие-то резервы. Ведь прежние проценты удавалось гасить без срывов, успешно».

В итоге, еще не подсчитанные, но уже понятно, что рекордные по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2018 году специалист объяснила небывало низкими процентными ставками. «В уходящем году рост объемов выдачи специалисты объясняют самыми низкими ставками за всю историю ипотеки, но оговариваются, что ставки уже пошли вверх, – заявила Екатерина Синельникова. – Впрочем, есть внутреннее ощущение, что государство не даст ипотечному рынку сократиться и впредь».

Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что в 2018 году филиал Абсолют Банка выдал в 2 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом. Общая сумма выдач в Санкт-Петербурге превысила 6,2 млрд. рублей. За 11,5 месяцев было рассмотрено более 9700 заявлений на оформление жилищного займа, - говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. -  Сейчас рынок недвижимости достиг пика. Еще буквально несколько лет назад никто не предполагал, что будут зафиксированы  такие  высокие объемы ввода нового жилья. Никто не предполагал, что среднерыночные ипотечные ставки снизятся ниже 10% (а в отдельных случаях и ниже) и что оформить ипотечный кредит можно будет всего за 1 день! Клиенты уже давно перестали воспринимать покупку собственного жилья, как «проблему». Ведущие ипотечные банки пересмотрели бизнес-процессы, внедрили современные технологические решения, которые позволили сделать процесс одобрения кредита максимально простым и быстрым.  Требования смягчились, ипотека стала более доступной, и клиенты могут выбирать для себя лучшие условия кредитования и объекты недвижимости оптимальные по цене и качеству.

Руководитель группы ипотеки компании «Строительный трест» Максим Разуменко согласился с представителем банковской сферы. «Действительно, мы в конце каждого года ожидаем, что следующий год будет чуть хуже. Но опасения не подтверждаются. Показатели продолжают расти, - сообщил он. - Для примера: в прошлом году в нашей компании средний чек при ипотечном кредитовании составлял 4,2 млн. рублей, а в этом уже 5,8 млн. рублей».

По словам специалиста, в 2018 году выросла доля людей, которые улучшают свои жилищные условия, приобретая просторные двух- и трехкомнатные квартиры.

«При этом декабрьское повышение ключевой ставки на 0,25 процентных пункта не рождает опасений, что ипотечные ставки в первом полугодии 2019 года подрастут значительно, - считает Максим Разуменко. - Если же ключевая ставка резко пойдет вверх, государство не даст ипотеке утонуть, и появятся новые программы субсидирования».

Цифры Северо-Западного банка ПАО Сбербанк подтверждают рекордные объемы сделок в 2018 году.

Как сообщил директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев: «За 11 месяцев 2018 года Северо-Западный банк выдал свыше 89 тысяч ипотечных кредитов на сумму 181 млрд рублей, что на 46% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая же динамика наблюдается в Санкт-Петербурге, где выдано 44 тыс. ипотечных кредитов на сумму 110 млрд рублей».

Розничный кредитный портфель Северо-Западного банка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 28% и составил 724,2 млрд рублей.

 «Ипотека занимает 60% розничного кредитного портфеля Северо-Западного банка, 29% приходится на потребительское кредитование и 11% - занимают кредитные карты, - уточнил специалист. - По сравнению с прошлым годом пропорция эта практически не изменилась. Собственно ипотечный кредитный портфель территориального банка Сбербанка за 11 месяцев 2018 года достиг 435,8 млрд рублей и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 31%.  На Петербург приходится более половины – 55,6%, - подчеркнул Вячеслав Лебедев.

Игорь ЧУБАХА