Рынок коммерческой недвижимости для телекоммуникационного сектора. Обзор рынка бизнес-площадей Санкт-Петербурга за IV квартал 2008 – I квартал 2009 года

Рынок коммерческой недвижимости представляет собой особый интерес для телекоммуникационных операторов и давно стал одним из основных источников доходов для операторов фиксированной связи. При этом он представляет собой совершенно отдельную отрасль городского инфраструктурного хозяйства, которая развивается по своим законам. Сейчас данная область переживает, как и другие сферы, определенную трансформацию в связи c экономической ситуацией. Поэтому наша редакция решила подготовить обзор по развитию офисного рынка, который позволил бы телекоммуникационным игрокам лучше ориентироваться в этой сфере.

В рамках данного материала были взяты временные рамки IV квартала 2008 – I квартала 2009 года, то есть использовались наиболее свежие из доступных данных. Тематически обзор разделен на несколько основных разделов. В первом описывается общая ситуация по развитию данного рынка (включая расширенные комментарии экспертов – они весьма небезынтересны), а также указаны наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию. Во второй части приведены операторы, которые подключили данные бизнес-центры. И наконец, в третьей части приводятся общие данные по наиболее крупным альтернативным операторам – как у них развивался сегмент подключений коммерческой недвижимости в 2008 году и в начале 2009 года.

Данный обзор подготовлен при поддержке компании «Технополис Санкт-Петербург», являющейся подразделением финской Technopolis Oyj – ведущего оператора сервисов (от помещений до услуг по развитию бизнеса для ИТ) в Северной Европе. Сейчас Technopolis участвует в ряде проектов по созданию технопарков в Петербурге и, кроме того, возводит свой первый технопарк в Петербурге на Пулковском шоссе. «Качество телекоммуникационных услуг, предоставляемых для арендаторов коммерческой недвижимости, очень важно. Без надежной инфраструктуры, обеспечивающей бесперебойную работу сервисов связи, невозможно себе представить высококлассные бизнес-помещения», – отмечает директор «Технополис Петербург» Питер Коучмэн.

I Общая статистика, факторы, сравнение с западным сектором

По данным аналитиков компании Jones Lang LaSalle, к концу 2008 года общее количество офисных площадей в Санкт-Петербурге составило порядка 1 360 000 кв. м, из них около 290 000 кв. м помещений класса A и 1 071 000 – класса B.

Прим.: В IV квартале прошедшего года было достроено 103420 кв. м бизнес-помещений: класс A – 49000, класс B – 54420, – что составляет примерно четверть от законченных строительств за весь 2008 год (391050 кв. м, из которых класс A – 163860, класс B – 227190). Общее количество арендованных площадей за весь прошлый год возросло на 238940 кв. м (99420 – класс А, 139520 – класс В), причём за последний его квартал аренда помещений класса B сократилась на 19360 кв. м, а класса A – увеличилась на 23400 (общее изменение: 4040 кв. м). Готовы к эксплуатации 204380 кв. м офисных площадей (76850 – класса А, 127530 – класса В), пустуют 15 % (26,7 % – А, 11,9 % – В).

Все большее количество офисных зданий устанавливают ставки аренды офисных помещений в рублях. Разброс цен на рынке в настоящее время досточно велик, особенно по действующим котрактам. Однако в настоящее время ставки аренды, которые фигурируют в объявлениях с предложением арендовать офисы, не превышают 1000-1100 руб. за 1 кв. м в месяц.

Если говорить о развитии рынка офисных площадей, то положительно сказываются на общей картине ряд факторов. В их числе: а) присутствие иностранных застройщиков, которые постепенно входят на рынок, устанавливают новые стандарты качества, касающиеся как строительства, так и ежедневного предоставления услуг арендаторам; б) постепенное перемещение промышленных зданий от исторического центра города привело к созданию новых бизнес-районов. При этом аукционные распродажи освободившихся городских площадей – к их реконструкции и развитию мультифункциональных проектов.

Что мешает развитию этой отрасли, так это недостаток финансовых средств застройщиков и, соответственно, сокращение их планов. Здесь же находится и ограниченный бюджет арендаторов, что негативно влияет на динамику спроса.

Уровень предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге гораздо ниже уровней больших европейских городов, хотя сопоставим с офисным ассортиментом в столицах восточноевропейских стран (1-3 млн кв. м), тогда как Москва по этим показателям приближается к Стокгольму и Брюсселю (более 10 млн кв. м). В три раза превышает московское предложение Лондон (около 30 млн кв. м), и максимального числа площадей достигает Париж (50 млн кв. м). С 1,2 млн кв. м в 2001 году ассортимент офисных площадей в Санкт-Петербурге возрос до 1,36 млн в 2008-м, причём количество офисов класса A сначала было несоизмеримо мало, по сравнению с общим количеством, а к 2008 году постепенно увеличилось примерно до 0,29 млн кв. м. Офисный рынок Северной столицы также значимо отстаёт от московского и других развивающихся европейских рынков по критерию отношения ассортимента к капиталу.

Статистика: средняя величина арендных ставок по Европе, IV квартал 2008 года

Статистика: средняя величина арендных ставок по Европе, IV квартал 2008 года

Прим.: Судя по статистике, предоставленной компанией Jones Lang LaSalle, в Европе за IV квартал 2008 года самые низкие средние ставки аренды были в Берлине, Будапеште, Брюсселе и Праге (примерно на одном уровне – до $400 за 1 кв. м в год), в Санкт-Петербурге средняя цена – около $1000, $1400 – в Москве, максимальная стоимость – в Лондоне – около $1500. В 4-м квартале 2008 года средняя арендная ставка в Санкт-Петербурге понизилась. Как бы то ни было, она остаётся одной из самых высоких в Европе.

 

Развитие ситуации к концу 2008 года и прогнозы

Как ожидается, к концу 2011 года офисный рынок Санкт-Петербурга достигнет 2 млн кв. м с долей зданий класса A около 30 % (против нынешних 20 %).

Основные тенденции рынка офисной недвижимости в СПб:
- продолжающаяся децентрализация;
- многие новые проекты отложены или заморожены;
- те объекты, которые строятся, будут завершены с опозданием в 0,5–1 год;
- новое предложение на рынке в 2010-2011 гг. будет незначительным;
- новые проекты, вышедшие и выходящие на рынок, используют досточно агрессивную ценовую политику на фоне общего снижения ставок, которое, по разным оценкам, составило до 30-40 % по сравнению с докризисным уровнем.

Наиболее важные уже существующие офисные проекты располагаются в основном в центре города, потенциальные территории для застройки по большей части находятся в южных районах и частично в северных. То есть продолжается децентрализация и новые бизнес-участки расширяются за границы центра города (Свердловская и Октябрьская набережные, проспект Обуховской Обороны, район Пулково).

Строящиеся здания будут завершены с отсрочкой в полгода–год, так как планируемые проекты будут заморожены до стабилизации финансовой ситуации. Таким образом, уровень новых предложений в 2010-2011 гг. будет ниже.

Ожидается, что общая площадь помещений класса A и B продолжит увеличиваться в 2009 году, потому что отдельные проекты приближаются к завершению.

К началу 2008 года количество завершённых проектов по сравнению с началом 2007 года увеличилось примерно в три раза (от 30-35 тыс. кв. м до 105 тыс. кв. м), при этом изменение уровня арендованных помещений приближалось к общей площади построенных. Но к концу 2008 года этот уровень постепенно упал до 5 тыс. кв. м, что примерно в 20 раз меньше общего количества завершённых проектов. Нынешняя ситуация негативно повлияла на спрос офисных помещений: в конце 2008 года наблюдалась низкая активность аренды помещений класса B, в то время как спрос на класс A вообще предельно мал. Банковский сектор стал менее активным на рынке, тогда как компании, занимающиеся ИТ- и бизнес-услугами, продолжают расширять своё присутствие в городе.

Высокие арендные ставки и ситуация на финансовом рынке заставили арендаторов отсрочить свои планы. Как результат, большая часть запросов на офисное пространство ожидается только к 2010-2011 гг. Сокращение части персонала становится одной из причин уменьшения арендуемого пространства, в результате возрастает количество свободного пространства на рынке. Многие арендаторы просят небольшие компании заключать договор о субаренде. Последний квартал 2008 года был охарактеризован спадом количества арендованных помещений класса B, вызванным уменьшением размеров самих фирм-арендаторов или их переездом в бизнес-центры более низкого качества.

С начала 2009 года на офисном рынке появилась тенденция, которую можно назвать «больше качества за те же деньги». Эта тенденция сменила всплеск интереса к очень дешевым помещениям с ограниченным сервисом.

В настоящее время на рынке появился избыток площадей. Новые проекты, построенные вне жестко ограниченного нормами и ресурсоснабжением центра, как правило, имеют значительно более высокое качество. Их транспортная доступность, как правило, намного лучше, чем у привычно расположенных в центре объектов.

Таким образом, имеющийся на рынке спрос, в том числе отложенный, внимательно изучает возможности получения офиса более высокого качества за разумные деньги.
Можно говорить о том, что арендная ставка на помещения классов A и B, которая до этого постоянно возрастала, опять упала до уровня 2005-2006 года.

Предполагается, что рост пустующих площадей будет сопровождаться понижением нижней границы арендных ставок на всём рынке. В 4-м квартале 2008 года эта граница в среднем понизилась на 10 %.

Будет ли уменьшение среднего уровня арендной ставки в каждом классе в ближайшее время? Аналитики расходятся во мнениях, одни предрекают некоторое уменьшение ставок в меру роста вакантных площадей, в случае сохранения тенденции сокращения производства и предоставления услуг. Другие считают, что на офисном рынке будет происходить перераспределение арендаторов, т. к. они, арендаторы, уйдут в более качественные проекты за те же или меньшие деньги.

Арендные ставки продолжат изменяться недолго. Специалисты компании Jones Lang LaSalle ожидают, что рента продолжит реагировать на изменение свободных площадей. Следовательно, уменьшение свободных пространств в 4-м квартале 2010 года увеличит размер стоимости аренды.

 

Комментарии специалистов

 

Старший аналитик компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева

Спрос на офисные помещения продолжает снижаться, сохраняя тенденции, отмеченные ещё в четвертом квартале 2008 года: отрицательное поглощение офисных площадей в классе В и снижающийся спрос на объекты класса А. Доля свободных площадей на рынке увеличилась с 15 % на конец 2008 года до 17,9 % по результатам первого квартала 2009-го.

Фактическое изменение арендных ставок за первый квартал составило около 12 % в среднем по рынку. При этом в связи с ослаблением курса рубля долларовые ставки за первый квартал снизились на 30 % и колеблются в диапазоне $320-350 за 1 кв. м в год для объектов класса В и $350-440 за 1 кв. м в год для объектов класса А (без учета операционных расходов и НДС).

По прогнозам Jones Lang LaSalle, в течение первых двух кварталов 2009 года основные тренды на рынке офисной недвижимости останутся неизменными. Относительная стабилизация ставок ожидается осенью, однако в отдельных проектах будет наблюдаться дальнейшее изменение ставок.

Директор по консалтингу компании Praktis Consulting&Brokerage Алексей Чижов

В связи со снижением темпов роста объемов предложения офисных площадей на рынке ожидаемое в 2010-2011 гг. насыщение наступит не ранее 2012-2013 гг. – в зависимости от экономической ситуации. Тенденция снижения уровня спроса на офисные площади в бизнес-центрах может привести в 2009 году к среднему по рынку уровню заполняемости в 85-90 %.

Стоит отметить, что начал активно развиваться рынок субаренды. Также кризис значительно повлиял на два типа офисных по мещений в бизнес-центрах – небольшие помещения, спрос на которые вырос на 17 % (согласно данным управляющих бизнес-центрами о частоте таких запросов), и крупные офисные блоки от 500 кв. м (спрос уменьшился на 11 %). Помещения до 50 кв. м начали пользоваться повышенным спросом в связи с сокращением штата в большинстве компаний-арендаторов помещений в бизнес-центрах и стремлением к сокращению издержек. Спрос на помещения больших площадей снизился по схожим причинам – снижение у арендаторов потребности создавать резерв площадей для возможного расширения штата, стремление к сокращению затрат и т. д.

По данным Praktis Consulting&Brokerage, арендные ставки в IV кв. 2008 года существенно не изменились. Исключение составляют лишь вновь введенные объекты с изначально перегретой ценовой политикой. Уровень дисконта на офисные помещения во вновь введенных объектах классов А/В+ в ряде случаев составляет 10-30 %.

Что касается I квартала 2009 года, то здесь наблюдалась относительная стабилизация кризисной обстановки. Рынок офисной недвижимости Петербурга находится в ожидании изменений в экономике. Вместе с тем первая волна кризиса, сопровождавшаяся паникой на рынке, закончена. Основные тенденции таковы: продолжается увеличение спроса на небольшие офисные площади (40-50 кв. м); собственники и управляющие компании, предоставившие арендаторам более выгодные условия аренды в предыдущем периоде, стараются зафиксировать арендную политику и не готовы идти на дальнейшие уступки; снижение арендных ставок продолжает наблюдаться в объектах с изначально завышенной стоимостью аренды, а также во вновь введенных объектах, которые в связи с кризисом испытывают трудности с заполняемостью; резкого снижения заполняемости в действующих объектах не наблюдается, однако средний уровень заполняемости в объектах, введенных в эксплуатацию в III-IV кв. 2008 года, находится в диапазоне 60-80 %. Заполняемость бизнес-центров класса С составляет 95-97 %, однако резкой миграции в некачественные объекты по итогам I квартала не наблюдается.

В условиях нестабильной экономики целесообразно рассматривать три сценария развития нынешней ситуации на рынке бизнес-площадей: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный.

Оптимистичный сценарий предполагает постепенную стабилизацию рынка. Незначительный уровень миграции в недорогие офисы будет достигнут за счет пересмотра условий аренды управляющими компаниями, получит дальнейшее развитие рынок субаренды. Произойдет незначительное уменьшение уровня заполняемости в высококачественных объектах. Арендные ставки сохранятся на текущем уровне за счет улучшения условий аренды, возможны незначительные увеличения нижней границы: в классах А и В+ – на 2 %, в классах В и С – на 3-4 %.

При реалистичном сценарии развития рынка произойдет частичная миграция в офисы более низких классов, продолжится сокращение объемов занимаемых площадей и развитие рынка субаренды, усиление спроса на офисы с низкими арендными ставками (нижняя граница диапазона класса В, класс С), уменьшение спроса на высококачественные дорогие помещения. Уровень заполняемости в бизнес-центрах классов А и В+ уменьшится, незначительное уменьшение произойдет и в бизнес-центрах класса В, увеличение будет отмечено в классе С. Вероятна консервация ставок в классе А за счет улучшения арендной политики, в классе В+ понижение верхней границы диапазона на 3-5%, в классе В увеличение нижней границы на 2-3 %, в классе С увеличение ставок – нижняя граница на 3-5 %, верхняя – на 2-3 %.

Пессимистичный сценарий предполагает наступление второй волны кризиса, ухудшение состояния экономики и, как следствие, еще больший спад офисного рынка. В этом случае возможны массовая миграция арендаторов в офисы более низких классов, сокращение объемов арендуемых площадей, резкое снижение спроса на офисные помещения в бизнес-центрах классов А и В+, рост спроса на помещения в бизнес-центрах класса С.

Произойдет падение уровня заполняемости в бизнес-центрах классов А и В+, в классе В уровень заполняемости снизится незначительно, в классе С увеличится. Арендные ставки во вновь введенных объектах снизятся на 15–20 % относительно текущего уровня, верхние границы диапазонов арендных ставок в бизнес-центрах классов А и В+ могут снизиться на 10–15 %, в классе В на 5–10 %, уровень ставок в бизнес-центрах класса С незначительно увеличивается за счет возросшего спроса (около 3 % – верхняя, около 5 % – нижняя граница диапазона).

Генеральный директор Colliers International Борис Юшенков

Отличительная особенность последнего квартала прошедшего года – переход большого числа собственников и управляющих компаний на арендные ставки, номинированные в рублях.

К позитивным значимым событиям прошлого года компания Colliers International относит следующие:

Финская SRV Group приобрела у Becar Realty Group бизнес-центр Bazen класса В+ на проспекте Шаумяна, 4. Тоже финская компания Evli Property Investment Russia заявила о своем намерении вложить 150 млн евро в расширение площадей бизнес-центра Kellermann более чем вдвое – до 40 тыс. кв. м. Московская группа компаний «Регионы» выкупила 36 га в районе Ржевка под строительство бизнес-парка площадью около 500 тыс. кв. м. Голландско-израильская инвестиционная компания Kardan и израильская страховая группа Menora Mivtachim Holdings вышли на российский девелоперский рынок. Партнеры приобрели имущественный комплекс завода «Красный маяк» на Выборгской набережной и к 2011-2013 гг. планируют построить на его территории офисный центр площадью 110 тыс. кв. м. Холдинг «Империя» приобрел здания под бизнес-центры «Сенатор» на Малом проспекте П. С., 87, и ул. Жуковского, 63. Компания Setl City собирается построить бизнес-парк класса А площадью 400-600 тыс. кв. м на пересечении Пулковского шоссе и КАД, на бывших землях фирмы «Лето». Строительство начнется в 2010 г., партнером Setl City по данному проекту является «SVP инвест». Руководство ОАО «Гостиница «Октябрьская»» планирует реконструировать свой филиал на Лиговском проспекте, 41/83, под бизнес-центр площадью 30 тыс. кв. м. Компания «Лидер Групп», завершив строительство бизнес-центра «Лидер», реинвестирует в новый проект – бизнес-центр класса В+ «Башня» общей площадью 40,5 тыс. кв. м.

К категории негативных событий Colliers International относит:

Строительство трех бизнес-парков общей площадью порядка 300 тыс. кв. м, анонсированных компанией «Европорт», откладывается. Инвестор не может приобрести земельные участки по приемлемой для себя цене. Компания «Теорема» решила заморозить ряд своих проектов общей стоимостью $100 млн из-за невозможности получения кредитных средств. Группа ЛСР откладывает на неопределенное время начало строительства делового квартала «Электрик-сити». Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» приостановил работу на двух объектах. Компания «Адамант» приостановила реализацию некоторых объектов коммерческой недвижимости, в том числе офисно-гостиничного комплекса «Адамант-парк». Холдинговая компания «Империя» заморозила строительство двух офисных центров. Австрийский концерн Warimpex Group, инвестор МФК Airportcity, запланированного на участке 6,2 га рядом с международным аэропортом Пулково-2, отказался от реализации второй очереди комплекса.

Вследствие кризиса объем заявленных к вводу в 2009 г. площадей снизился на 60 % по отношению к первоначальному плану (674 тыс. кв. м). Мы оцениваем объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В на уровне 190 тыс. кв. м. По данным компании на конец первого квартала 2009 года, кризис особенно ощутили собственники новых офисных центров, расположенных в периферийных районах города. В этом сегменте количество незаполненных площадей в несколько раз больше, чем в центре Петербурга. Самые высокие показатели недозагрузки офисных площадей с уровнем вакансии более 60 % наблюдается в деловых зонах «Пулково-3» (90 %), «Старая деревня», «Московский-Юг», «Фрунзенский-Север». Это связано с появлением большого количества новых офисных площадей.

Директор по продажам и маркетингу «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова

Безусловно, компания «Технополис» работает на том же рынке и встречается с теми же тенденциями на рынке офисных площадей, которые уже упоминались. Представляя крупную европейскую сеть научных и технопарков, оперирующую приблизительно полумиллионом квадратных метров, компания имеет определенную специфику в анализе процессов, происходящих на рынке, рассматривая их в контексте своего 25-летнего опыта работы, прежде всего на рынке арендатора, на рынке, который работает для клиента и ориентирован на его интересы и потребности. Именно такая позиция позволяет компании делать качественные проекты для конечного потребителя (а для «Технополиса» – это хай-тек-компании) и быть конкурентноспособной.

Наиболее важными тенденциями, которые долгое время будут влиять на действия всех игроков рынка являются:

- Снижение арендной платы. Арендная плата с октября 2008 года под влиянием кризисных явлений понизилась в среднем на 30-40 %, при этом первыми «уронили» ставки новые, как правило, более качественные и зачастую более продуманные проекты. Вследствие девальвации рубля арендные ставки, номинированные в валюте, за последний квартал 2008 года – первый квартал 2009 года уменьшились практически вдвое.

- Общая динамика рынка под воздействием кризиса существенно замедлилась: многие новые проекты отложены или заморожены на неопределенный срок, те, которые строятся, выйдут на рынок с опозданием минимум на полгода-год.

- При этом появившаяся несколько лет назад тенденция децентрализации продолжится, и ее первыми результатми является образование и развитие новых центров деловой активности. Это, прежде всего, набережные Невы (Петроградская, Выборгская, пр. Обуховской Обороны), представленная крупными и средними российскими девелоперами зона Пулково (участки вблизи международного аэропорта Пулково-II , а также вблизи пл. Победы и станций метро), где оперируют в основном крупные профессиональные российские и иностранные игроки. Последние пришли на рынок с новыми стандартами качества, готовые пожертвовать сиюминутным интересом в пользу долгосрочных стабильных отношений со своими клиентами.

Анализируя поведение и потребности клиентов в текущей ситуации, наши партнеры из компании JLL обращают внимание на тот факт, что:

- многие клиенты пересматривают свои стратегии развития, так что новые заявки на аренду появятся на рынке в 2010-2011 г. Большинство клиентов занимают выжидательную позицию, анализируя будущие возможности. Кроме того, не все бизнесы чувствуют себя одинаково в сложившихся кризисных условиях. Так, если финансовые учреждения, банки, девелоперские компании, ретейлеры, строительные компании ощутили на себе последствия кризиса в полном объеме, high tech-компании оказались относительно более востребованными в настоящее время. Кроме того, вследствие девальвации рубля российские цены для иностранных компаний, которые размещают часть заказов на нашем рынке, продолжают оставаться привлекательными.

- сокращения персонала, особенно в четвертом квартале 2008 года – первом квартале 2009-го было одной из главных причин, побуждающих компании уменьшать площадь используемых помещений, что увеличивало количество пустующих площадей и толкало компании на переезды. Как следствие, в этот период арендаторы, особенно средние и маленькие компании, устремились в самый дешевый сегмент рынка – здания класса С.

- арендаторы становятся все более требовательными и избирательными.
В настоящее же время можно говорить о четко наметившейся новой тенденции, вызванной кризисом и повернувшей рынок офисов к арендаторам. Ввиду существенного снижения арендных ставок арендаторы обратили внимание на качественный сегмент рынка, поскольку именно он позволяет получить большее качество, больше услуг за те же деньги, предлагая наиболее рациональное для клиента соотношение «цена-начество». Кроме того, именно офисы класса А и В+ составили существенную часть нового предложения на рынке в конце 2008 – начале 2009 года.

Долгое время качественный офис в России не являлся традиционным элементом массовой деловой культуры. Качественные условия труда, качественные сервисы означали, как правило, дополнительные расходы и не приносили дохода компании-арендатору. Хороший офис подразумевал пригодное помещение, возможность контроля доступа и наличие кафетерия, а свои особые требования арендаторы должны были удовлетворять самостоятельно. Для хай-тек-компаний это означает огромные инвестиции в инфраструктуру, коммуникации и т. д. и расположение в бывших промышленных зонах города (север, Васильевский остров, Петроградка), поскольку там можно обеспечить электроснабжение сверх офисной нормы. Многие арендаторы, по старинке, в силу стереотипов предпочитают центр города, не задумываясь о том, сколько времени и сил сотрудники будут тратить на стояние в пробках и последующую парковку автомобиля или бег трусцой от ближайшей станции метро по питерской слякоти. Кроме того, компании привыкли искать новые офисы незадолго до самого переезда – всего за два или три месяца.

В настоящее время на офисном рынке для арендаторов появилась уникальная возможность выбрать для себя то, что действительно является качественным, и уплатить за это разумные деньги. При этом под качеством подразумевается соответствующее европейским стандартам качество здания, инженерии и услуг, которые присутствуют в здании. Может быть, пора не только пересесть из «восьмерки» в BMW, но и в офисной повседневной жизни почувствовать разницу?

Что же действительно нужно нынешним арендаторам?

Компания «Технополис» строит первое здание технопарка в Петербурге, ориентируясь на требования хай-тек-компаний, и отвечает на этот вопрос с учетом практики работы в Петербурге и опыта в Финляндии.
Это:
1) Цена, соотношение «цена-качество».
2) Удобное расположение (по критерию транспортной доступности: быстро доехать на автомобиле либо на метро с бесплатной подвозкой).
3) Техническая оснащенность и конструктив.

Технопарк компании «Технополис» предоставляет потенциальным арендаторам – хай-тек-компаниям – возможность получить полностью отделанные офисы с необходимым качеством современной инженерии, с промышленной нагрузкой на перекрытия в 800 кг на 1 кв. м, грузовой лифт с высотой кабины 2,6 м, систему регулирования климата и пр., что позволяет существенно сэкономить на первоначальных вложениях в оборудование офисов.

Эффективная планировка, что означает: а) удобство работы и возможность оборудовать как рабочую зону с открытой планировкой, так и кабинеты; б) отсутствие излишних затрат. Так, например, в технопарке не нужно иметь в своем офисе переговорные комнаты и платить за них ежемесячную арендную плату. Оборудованную переговорную можно арендовать по мере необходимости, в стоимость аренды часа включены услуги кейтеринга (кофе, чай, и пр.).

Компания «Технополис» предлагает своим клиентам возможность уменьшить площадь арендуемого офиса, если бизнес временно сжимается и увеличить ее по мере развития. Указанное положение закрепляется в договоре аренды. И последнее, технопарк расположен в чистой зоне, экология которой существенно лучше центральных районов города и тем более бывших промышленных территорий. Вокруг здания технопарка будет зеленая зона, так что желающие смогут выйти со своим ноутбуком поработать или отдохнуть на свежем воздухе.

Также для арендаторов важно: возможность получения высококачественных телекоммуникационных услуг, профессиональные управление и обслуживание, возможность подписать долгосрочный контракт с предсказуемой ценой. Развитие инфраструктуры подразумевает появление таких дополнительных услуг, как наличие ресторана, кафе, салона красоты, киосков, медицинского центра, химчистки и прачечной, детских садов, банков, центров страхования, спортивно-оздоровительных комплексов. Кроме названных услуг, в технопарке компании «Технополис» арендаторы смогут также воспользоваться услугами по развитию бизнеса, в том числе по привлечению венчурного капитала, поиску партнеров и пр.

 

 

II Завершенные крупные проекты

Следующие бизнес-центры были завершены в Санкт-Петербурге в IV квартале 2008 года: класс A – РЕСО (19200 кв. м), «Толстой Сквер» (Tolstoy Square, 14200 кв. м), «Сенатор» на ул. Профессора Попова (9100 кв. м), «Фернан Леже» (6500 кв. м); класс B – «Континент» (21250 кв. м), «Бассейная-21» (10275 кв. м), «Паль-Хаус» (9000 кв. м), Bazen (8500 кв. м), «Радиус» (3500 кв. м).

На конец февраля этого года количество подготовленных офисных площадей в Санкт-Петербурге достигло 1389860 кв. м. Из них 31100 кв. м были достроены в январе-феврале 2009-го, в том числе БЦ «Линкор» (17600 кв. м), БЦ «Варшавский» (5500 кв. м) и «Московский пр. 97А» (8000 кв. м).

 

Поставщики телекоммуникационных услуг в новых бизнес-центрах

 

РЕСО (Богатырский пр./Гаккелевская ул.)
Как рассказал руководитель ИТ-службы бизнес-центра РЕСО Сергей Усиков, основным поставщиком телекоммуникационных услуг в здании является компания «Комстар-ОТС». Напомним, что это новый игрок, который вышел на петербургский рынок связи в прошлом году. Выбор в его пользу был сделан потому, что «Комстар» предложил для РЕСО механизм управляющего телекоммуникационного оператора, который берет на себя все вопросы, связанные со связью. В прошлом году РЕСО проводил тендер, который собрал более 10 операторов, включая крупнейших игроков рынка связи Петербурга. Однако, как отметил г-н Усиков, в итоге получалось две схемы: либо эксклюзивный договор, либо наличие в здании нескольких операторов («телекоммуникационный Шанхай»). В первом случае, как известно, есть риск того, что цены в данном бизнес-центре окажутся завышенными, во втором – наличие даже небольшого количества операторов создает определенные трудности для владельца здания. Поэтому РЕСО выбрал вариант «оператора здания» (inside operator), который берет на себя вопросы не только по обеспечению услугами, но и по доступу других провайдеров в бизнес-центр. Как известно, в Петербурге такой механизм продвигает (как и в Москве) оператор «ГАРС Телеком». В итоге был выбран «Комстар», который смог обеспечить также строительные работы. Плюс сыграло роль то, что он входит в холдинг, где присутствуют и другие ИТ-направления (в частности, сотовая связь в лице компании МТС). Интересно, что для «Комстар-ОТС» РЕСО стал первым таким объектом в Петербурге.

«Толстой Сквер» (ул. Льва Толстого, 9)
Как рассказали в управлении бизнес-центром «Толстой Сквер», арендаторы помещений этого здания заключают отдельный договор на выбор с одним из операторов: «Метроком» или «Голден Телеком» («Билайн Бизнес»). Как провайдеры бизнес-центра класса А, представленные в нём операторы предлагают весь возможный комплекс услуг по желанию арендаторов, выставляя среднерыночные тарифы.

«Сенатор» (ул. Профессора Попова, 37)
У нового бизнес-центра «Сенатор» собственный провайдер – «Сенатор-Телеком», который обслуживает и остальные объекты сети бизнес-цеетров «Сенатор». Как рассказал заместитель генерального директора ООО «Сенатор-Телеком» Пётр Перскевич: «Узлы связи «Сенатор-Телеком» построены на оборудовании ведущих мировых производителей, таких как Аvaya и Cisco, и объединены транспортной волоконно-оптической сетью. Компания располагает всем спектром современных технологий для решения любых бизнес-задач. При этом тарифы по предоставляемым услугам для арендаторов среднерыночные». По словам Петра Перскевича, у «Сенатор-Телекома» есть несколько подрядчиков по слаботочным сетям, и определяются они в зависимости от объема и сложности решаемого проекта. Компания плотно работает с другим оператором – Orange Business Sevices.

«Фернан Леже» (Кондратьевский пр., 15, к. 3)
Бизнес-центр «Фернан Леже», располагающийся в деловой зоне «Кондратьевский квартал», обслуживается компанией «Стартелеком». Как рассказали представители бизнес-центра, оператор был выбран посредством проведения тендера, который выиграл благодаря оптимальному соотношению «цена – качество услуг». Бизнесу «Стартелеком» предлагает полный спектр услуг связи и высокотехнологичные комплексные телекоммуникационные решения для крупных корпоративных клиентов. Для каждого клиента индивидуально подбирается технология подключения и пакет услуг, которые максимально соответствуют потребностям бизнеса и поставленным техническим задачам. Представители компании «Стартелеком» отмечают, что стоимость услуг зависит от их объёма. Компания ведёт достаточно лояльную ценовую политику в нынешних экономических условиях, для каждого клиента составляются индивидуальные тарифы, и стоимость каждой отдельной услуги уменьшается при увеличении общего набора услуг.

«Паль-Хаус» (Pall House, пр. Обуховской Обороны, 70)
Данный бизнес-центр работает с компаниями «Стартелеком» и «Голден Телеком» («Билайн Бизнес»). «Мы работаем с этими компаниями уже давно, и они хорошо зарекомендовали себя в плане сочетания качества и цены услуг», – рассказал коммерческий директор ЗАО «Александро-Невская мануфактура» (управляющая компания «Паль-Хауса») Валерий Фёдоров. Условия подключения услуг связи обсуждаются между арендаторами помещений бизнес-центра и провайдерами, цены, по словам Валерия Фёдорова, не отличаются от средних по рынку. Среди предлагаемых провайдерами услуг: фиксированная телефония, Интернет, услуги передачи данных, колл-центр, мобильная связь GSM, дата-центр, а также различные интегрированные и отраслевые решения для бизнеса.

Bazen (пр. Шаумяна, 4)
Данный бизнес-центр пользуется услугами телекоммуникационной компании «Миран», входящей в группу компаний Becar Realty Group. В свою очередь, управление проектом Bazen осуществляется управляющей компанией «Бекар»: изначально бизнес-центр был открыт именно «Бекаром», но затем продан западной инвестиционной компании с сохранением права на управление. Цены на услуги доступа в Интернет и телефонию для арендаторов не отличаются от среднерыночных. Как рассказала руководитель отдела по работе с клиентами «Миран» Светлана Ситникова, клиентам по заказу предоставляются любые возможные услуги: все виды телефонии, Интернет, организация колл-центров и другие. Уже строится удалённый дата-центр, услуги которого «Миран» в скором времени сможет предложить в том числе и арендаторам офисов. При желании клиента и наличии технической возможности оператор берёт на себя вопросы по доступу других провайдеров в здание. Компания «Миран» также сама выступала подрядчиком при организации слаботочных сетей в бизнес-центре Bazen. Как отметила Светлана Ситникова, при сотрудничестве с бизнес-центрами оператор всегда старается участвовать в создании телекоммуникационной поддержки ещё во время строительства.

«Линкор» (Петроградская наб., 34)
В бизнес-центре «Линкор» также свой локальный оператор здания – «БФА Телеком», который входит в структуру собственника – «БФА-Девелопмент». Как рассказал технический директор «БФА Телеком» Максим Рязанов, у оператора есть стандартный набор услуг для бизнес-центров определённого класса, а о каких-то дополнительных услугах, если таковые понадобятся, клиенты могут сами договориться с провайдером. «Цены у нас средние – мы специально постоянно отслеживаем их по городу и ориентируемся, исходя из полученной информации», – говорит Максим Рязанов. По его словам, в бизнес-центре «Линкор» оператора «поставили» «на всё готовое»: заранее обеспечили локальную сеть и оборудование, поэтому компания занималась уже непосредственно самой связью. Как локальный оператор «БФА Телеком» занимается и подключением к другим провайдерам в здании, если это может понадобиться клиентам.

«Варшавский» (ул. Варшавская, 5)
Он пользуется услугами только одного оператора – «ГАРС-Телеком». Как рассказал управляющий бизнес-центра Роман Бычков, в прошлом году проводился тендер, в котором участвовали 5 компаний, и в итоге наиболее подходящим администрации «Варшавского» показался вышеназванный оператор. «ГАРС-Телеком» также частично участвовал в организации слаботочных сетей в здании бизнес-центра. Сейчас оператор предоставляет арендаторам стандартный набор услуг: телефония, Интернет, передача данных и дальняя связь. По словам представителя компании «ГАРС-Телеком», компания может предоставить клиентам и другие дополнительные услуги, но в бизнес-центре «Варшавский» они не востребованы, и арендаторам вполне хватает базовых возможностей.

 

III Итоги развития сегмента коммерческой недвижимости у крупнейших операторов Петербурга за 2008 год

(указаны в порядке получения комментариев)

Петербургский филиал ЗАО «ВЕСТ КОЛЛ ЛТД», генеральный директор Виктория Тихонова

В 2008 году были заключены договора на реализацию комплексных телеком-решений более чем по 50 проектам (коммерческой, промышленной и жилой недвижимости). В том числе – около 30 БЦ. В стадии реализации находятся несколько строящихся жилых кварталов и коттеджных поселков. В 2009 году мы планируем реализовать не менее 70 крупных проектов (промышленные комплексы, терминалы, коттеджные поселки, офисные и торговые центры и т. д.) на территории СПб и ЛО. Какая часть из них придется именно на БЦ – покажет дальнейшее развитие рынка.

Очевидно, что на снижение темпов развития существенное влияние окажет замораживание строительства объектов коммерческой недвижимости, при этом наиболее вероятное развитие событий – перераспределение арендаторов на территории существующих объектов. Мы предполагаем, что сокращение объемов жилищного и коммерческого строительства скажется на снижении наших планов на 15-20 %.

Отток клиентов с арендованных помещений начался в октябре 2008 года. С этого момента по май компанией «ВестКолл» обработано 119 заявок на перенос услуг, 39 из них – в точки присутствия кабельной сети «ВестКолл». За счет разветвленности сети и взаимодействия с другими операторами услуги связи по этим заявкам были перенесены и успешно подключены в новых офисах наших клиентов. В остальных случаях потребовалось строительство «последней мили» от ближайших узлов связи до помещений наших клиентов. Благодаря слаженной и оперативной работе технических служб все переносы были осуществлены в короткие сроки. Очевидно, что тенденция по переезду компаний в новые офисы с меньшей площадью или меньшими арендными ставками с целью сокращения расходов сохранится в ближайшее время. Некоторые компании, вероятно, организуют работу части сотрудников вне офиса (дома).

Мы в свою очередь готовы предложить любые решения, позволяющие клиентам оперативно перестроить свой бизнес, сохранить своих клиентов и наработанные связи, обеспечить нормальное функционирование бизнеса.

Как показывает практика, многие вопросы удается решать благодаря отлаженному межоператорскому взаимодействию. В ситуации, когда наш клиент переезжает на чужую территорию, мы в некоторых случаях используем существующие каналы связи других операторов. И мы, в свою очередь, тоже предоставляем в аренду операторам каналы связи в наших точках присутствия (в случае переезда их крупных клиентов). Это нормальная практика, которая позволяет снять часть вопросов и оперативно реагировать на изменение ситуации у наших клиентов. Однако чаще всего мы инвестируем собственные средства и подключаем новые офисы клиентов своими силами.


Orange Business Services в России и СНГ, руководитель отдела маркетинговых коммуникаций Екатерина Цвилева

Перед Orange не стоит задача лидировать по количеству подключенных бизнес-центров. Компания стремится присутствовать в первую очередь на тех объектах, где уже работают или куда еще только планируют прийти наши заказчики. Чаще всего это бизнес-центры класса не ниже B+.

Очень часто подключение офиса в бизнес-центре к телекоммуникационным услугам Orange – это часть более крупного проекта по созданию и поддержке телекоммуникационной инфраструктуры заказчика на территории всей России. Мы предоставляем услуги более чем в 70 крупнейших офисных комплексах Санкт-Петербурга, в 25 являемся эксклюзивным оператором, например, в сети бизнес-центров «Сенатор» (Orange является эксклюзивным телекоммуникационным партнером сети бизнес-центров «Сенатор», предоставляя услуги арендаторам в партнерстве с компанией «Сенатор-Телеком»).

В прошлом году мы подключили около 10 новых объектов, среди них крупнейший бизнес-центр класса «А» «Ренессанс Плаза». Orange получил возможность предоставлять услуги арендаторам бизнес-центра благодаря своему широкому портфелю телекоммуникационных услуг, гибким условиям работы, а также ведущим позициям на корпоративном рынке. Многие арендаторы «Ренессанс Плаза», такие как КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО), Санкт-Петербургский филиал ЗАО «КПМГ», «Лизинговая компания Международного Московского Банка», являются заказчиками Orange в течение уже нескольких лет.

Планы Orange остаются в 2009 году неизменными – мы продолжим подключать новые бизнес-центры, в которых присутствуют или куда планируют переезжать наши заказчики, обеспечивая крупным российским и международным компаниям комплексную поддержку на территории всей страны.

 

«Билайн Бизнес» в Санкт-Петербурге, директор по маркетингу и аналитике бизнес-сегмента Дмитрий Чёрный

Мы всегда работали с бизнес-центрами любой классификации. Если говорить об особенностях, то при всей условности деления на A/B/C можно отметить, что в классах В и С традиционно присутствует больше арендаторов, которым требуется больше услуг связи.

Что касается результатов 2008 года, было подключено более 40 объектов коммерческой недвижимости. Из наиболее значимых – следующие бизнес-центры:
А-класса: «Парадный квартал», «Соверен»;
В-класса: «Толстой Сквер», «Демидовъ Хаус», «Австрийский Бизнес Центр», торговые центры «МебельWood», «Сити-Молл», «Феличита», логистический комплекс МЛП-КАД (Уткина заводь).

В 2009 году мы планируем подписать партнерские договоры с большинством вновь запускаемых объектов коммерческой недвижимости. Кроме того, будем продолжать насыщать услугами связи те бизнес-центры, в которых мы уже присутствуем.

В условиях кризиса многие девелоперские проекты оказались замороженными. И в то же время в реализации находятся те проекты, которые были запущены до кризиса, и, находясь в финальной стадии, будут достроены так или иначе. В этот момент на первый план выходят конкурентные преимущества «Билайн Бизнес» – мы, понимая необходимость клиентов оптимизировать свой бизнес, даем возможность существенно экономить на связи с нашими услугами, качество которых остаётся неизменным.


«ЛАНК Телеком», руководитель отдела маркетинга и рекламы Даниил Курс

В течение всего 2008 года наша компания развивалась очень динамично: мы успешно реализовали все масштабные проекты, а также осуществили ряд узконаправленных акций для объектов коммерческой недвижимости, кроме того, провели мероприятия по повышению лояльности и улучшению качества обслуживания клиентов. Итогом нашей упорной работы стал значительный прирост клиентской базы – за год было подключено около 30 БЦ, среди которых «Росстро», «Лидер», «Константа», «Москва», «Аполло», «Садко Менеджмент», логопарк «Колпино» и др.

Что касается основных трендов прошлого года, то можно отметить, что под влиянием кризиса часть объектов недвижимости оказалась «заморожена»: в основном были отложены или приостановлены проекты с длительным периодом окупаемости, требующие долгосрочных инвестиций, в том числе и от операторов. Тем не менее мы продолжаем поддерживать связь с заказчиками и инвесторами замороженных объектов и готовы возобновить наше партнерство. Кроме того, многие арендаторы были вынуждены сменить свои офисы на более бюджетные, более низкого класса. Следствием подобных переездов стала возросшая конкуренция среди операторов связи, так как в местах новой дислокации абонентов зачастую уже присутствуют «местные» игроки. Данная тенденция активно проявилась в конце прошлого года и в меньшей степени продолжается в 2009 году.

Если говорить о первых результатах работы в данном сегменте в 2009 году, то, как правило, мы стараемся прийти на объект еще на этапе строительства, поэтому на данный момент наша компания занимается реализацией тех проектов, которые были начаты еще в 2008 году. На сегодняшний день мы подключили такие БЦ, как «Радуга», «Созвездие», «Петроспирт» и некоторые другие. В целом за 2009 год мы планируем подключить не менее 20 объектов коммерческой недвижимости.

По дальнейшим перспективам – очевидно, что в сложившейся экономической ситуации темпы прироста клиентов снизятся, но тем не менее мы рассчитываем достичь запланированных годовых показателей за счет грамотной маркетинговой политики, включающей своевременные акции и выгодные предложения, способные привлечь клиентов неконкурентоспособных операторов.


ЗАО «ПетерСтар», начальник отдела по связям с общественностью Геннадий Мухатдинов

В 2008 году к услугам «ПетерСтар» было подключено более 30 бизнес-центров от класса «А» до класса «С». Начало 2009 года характеризовалось значительной миграцией клиентов из одних бизнес-центров в другие. Таким образом, риск потери клиентов в связи с переездом в этот период увеличился. Тем не менее это не вызвало волны отключений, поскольку «ПетерСтар» имеет возможность предоставлять услуги своим клиентам практически в любой точке города.

Поскольку в настоящее время значительная часть абонентов стремится оптимизировать свои расходы на связь, «ПетерСтар» разработал ряд пакетных предложений, ориентированных на различные сегменты потребительского рынка. Они были в числе прочего актуализированы в рамках недавно развернутых акций «Телеком sale», «Интернет на «отлично», «Мобильная Россия» и других.

В связи с ростом уровня конкуренции, в перспективе возможно дальнейшее повышение маркетинговой активности операторов, работающих в этом сегменте. Безусловно, помимо предоставления различных скидок усилия операторов в основном направлены на привлечение новых абонентов, повышение качества и доступности своих услуг, а также внедрение дополнительных сервисов. Кроме того, в настоящее время ситуация в целом складывается в пользу выживания крупных игроков за счет приобретения более мелких.


ЗАО «Метроком», начальник отдела маркетинга Ольга Ильина

«Метроком» начал более активное продвижение своих услуг в сегменте коммерческой недвижимости во 2-й половине 2008 года, тем не менее результаты за год мы оцениваем положительно. В ряде крупных БЦ и ТЦ «Метроком» организовал свои узлы доступа. Это такие имена, как БЦ «Лицедеи» на Петроградской стороне, торговый комплекс «Вояж», БЦ «Авеню». С другими крупными центрами коммерческой недвижимости достигнуты договоренности о будущем партнерстве, как правило, это центры, находящиеся в 2008 году на различных стадиях строительства или проектирования. В целом «Метрокому» удалось сохранить свои позиции в данном сегменте, и компания по-прежнему занимает 3-е место по количеству организованных узлов в БЦ и ТЦ в Санкт-Петербурге.

Коммерческая недвижимость является очень важным направлением для «Метрокома». Тем более что услуги для арендаторов и администраций зданий «Метроком» предоставляет более 15 лет, в течение которых удалось наработать огромный опыт и различные гибкие схемы партнерских отношений. В 2009 году компания планирует уделить пристальное внимание этому сегменту для того, чтобы по окончания вынужденного затишья на рынке еще больше укрепить свои позиции.

Стоит отметить, что 2009 год оказался не столь оптимистичным, как 2008-й. В настоящий момент сдача большей части нового строительства отодвигается на неопределенный срок. Мы бы обозначили цифру в 25 %, когда речь заходит об объемах сданной в 2009 году из заявленной к сдаче коммерческой недвижимости. Работы приостанавливаются в объектах разного уровня готовности. Те объекты, которые все-таки сдаются, заполняются медленно.

Даже сейчас, по истечении первой половины года, положительной динамики по сравнению с началом 2009 года мы не наблюдаем. В настоящий момент чувствуется неопределенность застройщиков с финансированием, сроками сдачи и планами по заполняемости объектов. Все объекты в начале года перестали активно возводиться, практически в этом же состоянии приостановленные объекты находятся и сейчас. Более серьезный акцент приходится делать на уже построенные и эксплуатируемые здания, входить в БЦ вторым, третьим или даже четвертым оператором.

Тем не менее нужно отметить, что часть запланированных к сдаче в 2009 году объектов была сдана. «Метроком» начал предоставлять свои услуги в ТК «Платформа» на пр. Науки, БЦ «Ростра» на Заневском пр., ТБК «Смоленка» на наб. реки Смоленки и др.

По нашим оценкам, ситуация может измениться к середине 2010 года. Объекты, сейчас находящиеся на разных этапах развития, будут размораживаться и сдаваться. В этот период может начаться рост объемов предоставляемых услуг. Более перспективными в плане сотрудничества могут оказаться объекты коммерческой недвижимости с иностранными инвестициями, т. к. сроки окончания строительства таких БЦ уже сейчас более определенные. Другим положительным моментом является готовность собственников зданий к смене управляющих компаний, обусловленная необходимостью более эффективного использования имеющихся возможностей и ресурсов.


Петербургский филиал «Комстар-ОТС», коммерческий директор Денис Крамаренко


Мы начали работать в Петербурге в 2008 году, и коммерческая недвижимость сейчас для нас – это одно из основных направлений, на котором мы сосредоточились еще в прошлом году. Как известно, для того, чтобы быстро нарастить клиентскую базу, надо «войти» в основные точки сосредоточения корпоративных клиентов. А такими точками до сих пор являются бизнес-центры.

Изначально акцент делался на новых строящихся объектах, потому что при их заселении практически одномоментно появляется большое количество новых клиентов. Один из результатов прошлого года – несколько подписанных контрактов на общую площадь около 500 тыс. кв. м. Увы, макроизменения в экономике вносят свои коррективы и в этой сфере, и далеко не все из этих объектов запускаются сейчас по графику.

Поэтому если в 2008 году мы старались работать с новыми строящимися объектами и практически не работали с объектами уже существующими, понимая, что там небольшая доля свободных площадей и скорее всего прирост с такой точки не лучшим образом будет окупать затраты на проект, то сейчас ситуация изменилась. Текущие тенденции таковы, что новых вводимых в эксплуатацию объектов становится меньше и мы стали обращать больше внимания на заселённые бизнес-центры, где уже есть и другие операторы связи. В настоящий момент в этих бизнес-центрах наблюдается активная ротация арендаторов. Многие в целях экономии переводят бизнес на менее дорогие площади, а кто-то, наоборот, переезжает в класс А, потому что его бизнес активно развивается, в то время как цены на аренду помещений сократились практически в два раза. Таким образом, появляется существенный дополнительный спрос даже на территориях давно эксплуатируемых объектов недвижимости.

Среди наших проектов – мы первыми в Петербурге реализовали концепцию локального оператора здания в новом бизнес-центре РЕСО – это объект категории А с общей площадью около 50 тыс. кв. м. Из других крупных реализуемых проектов можно отметить «Санкт-Петербургскую валютную биржу», БЦ «Веда Хаус», БЦ «Невская мануфактура», БЦ «Меридиан», а также целый ряд крупных офисно-складских и логистических центров на периферии города, реализуемых «Национальной контейнерной компанией», группами компаний «Транссфера», «Эспро» и т. д.

 

ООО «ОБИТ», генеральный директор Андрей Гук


Главными итогами развития компании «ОБИТ» в 2008 году стали рост выручки на 75 % по сравнению с 2007 годом, увеличение клиентской базы на 30 %, расширение сферы деятельности и увеличение количества оказываемых услуг. В этом же позитивном русле – и наши итоги в сегменте коммерческой недвижимости. Если в начале 2008 года мы присутствовали в 150 бизнес-центрах города, то в начале 2009 года их было уже практически 250. Рост выручки от этого сегмента также составил около 75 %. При этом бизнес-центры, в которых начала работать компания «ОБИТ» в 2008 году, не являются только что построенными. С известных бизнес-центров, с которыми стартовало наше сотрудничество, можно назвать «Гайот», «Акваторию», «ГолицынЪ», «ЭриксонЪ» и др. Кроме того, на эксклюзивных правах был подключен и обеспечен услугами связи торговый комплекс «Интерио» площадью более 20 тыс. кв. м. Сейчас направление по работе с бизнес-центрами является для нас одним из приоритетных. Специфика работы «ОБИТ» в этом сегменте – мы редко становимся эксклюзивным оператором в новых бизнес-центрах, но активно входим на уже работающие объекты. Большинство из них – бизнес-центры класса В и С, а также безклассовые объекты.

В целом прошлый год можно разделить на два периода – «докризисный» и «кризисный». До того как рынок почувствовал последствия мирового финансового кризиса, его развитие шло так же динамично, как и в прошлые годы. Новые же тренды, которые появились в прошлом году в связи с изменившейся экономической ситуацией, – переход многих клиентов в бизнес-центры меньшего класса, уменьшение востребованности А-класса и увеличение – В, С и безклассовых объектов. В связи с оттоком арендаторов администрации бизнес-центров стали более лояльны к приходу на их территорию новых операторов, охотнее идут навстречу пожеланиям арендаторов насчет поставщиков услуг связи, отказываются от эксклюзивных схем. То есть в этом плане кризис даже сыграл в нашу пользу, так как позволил расширить число обслуживаемых бизнес-центров.

Также стремление к экономии стало побуждать многих клиентов более тщательно разбираться в конъюнктуре телеком-рынка города, тарифах, технической стороне оказываемых услуг связи и более скрупулезно выбирать оператора. И наконец, осеннего пика продаж и подключений (в целом по телекоммуникационному рынку), который имел место в прошлые годы, не произошло, наоборот – осенью был период относительной стагнации.

Что касается первых месяцев 2009 года, то, как уже говорилось, увеличившаяся ротация арендаторов дала нам дополнительные возможности по вхождению в новые бизнес-центры и расширению клиентской базы. Также в результате оттока арендаторов из дорогих помещений увеличилась востребованность бывших промышленных зон, которые сдают площади под офисы. Их мы также активно подключаем к своим услугам в этом году. Кроме того, мы успешно обеспечивали многим клиентам перенос наших услуг связи в связи с переездами – это, можно сказать, «конек» компании «ОБИТ». Из подключенных объектов за эти несколько месяцев можем выделить «Азарт», «Балтийский маршал». Также компания «ОБИТ» недавно переподключила на эксклюзивных правах торговые комплексы «Променад» и «Южный полюс».

Что касается дальнейшего развития данного сегмента, то, думаю, что в связи с непростой экономической ситуацией будут продолжаться и развиваться тенденции по переездам клиентов на более доступные площади, осваиванию бывших промышленных и депрессивных зон, неполному наполнению бизнес-центров класса А и повышению востребованности остальных классов. Данные тренды мы рассматриваем как положительные для нашей деятельности. Также сократятся объемы ввода новых бизнес-центров на 30-50 % из-за сложностей в строительной отрасли. Клиенты будут тщательнее выбирать оператора, предъявлять повышенные требования к надежности связи, соотношению «цена-качество», мелкие компании будут отказываться от дополнительных услуг. Конкуренция среди альтернативных операторов существенно обострится, что скажется скорее не на порядке цен на услуги, а на сервисе, качестве обслуживания клиента. Рост телеком-рынка замедлится, но не прекратится. Совсем небольшие компании, имеющие небольшую клиентскую базу, могут и не выстоять в кризис, но игроки «второго эшелона» в большинстве своем будут укреплять позиции на рынке коммерческой недвижимости.

Рубрики: Фиксированная связь, Интернет, Маркетинг

Ключевые слова: рынок фиксированной связи, офисные сети, Комстар ОТС, Голден Телеком, Ланк Телеком, Петерстар, ВестКолл, Петербург связь, операторы Петербурга, технопарк, Технополис, Technopolis, Обит , Orange Business Services, коммерческая недвижимость, Метроком, Билайн Бизнес, бизнес-центр, офисные помещения, бизнес-центры Петербурга, торговый комплекс, аренда офиса