Рынок коммерческой недвижимости для телекоммуникационного сектора. Обзор рынка бизнес-площадей Санкт-Петербурга за 2010 – 2011 годы

Обзор, как понятно из заголовка, охватывает 2010 – 2011 гг. Не смотря на то, что материал выходит фактически под занавес 2012 года (это связано с рядом технических моментов, в том числе и в плане сбора информации), мы надеемся, что он окажется полезным для игроков и наблюдателей рынка.

Как и предыдущий подобный материал («Рынок коммерческой недвижимости для телекоммуникационного сектора за 2008 – 2009 гг.» от 28 июня 2009 года), данный обзор будет разделен на несколько разделов. В первом разделе даны общая характеристика рынка коммерческой недвижимости за полтора года, описание введенных за этот период наиболее крупных объектов и комментарии экспертов. Во второй части обзора будут представлены операторы, обслуживающие названые бизнес-центры. В третьем разделе можно ознакомиться с информацией о положении дел у крупных операторов фиксированной связи в сегменте коммерческой недвижимости.

I. Общая статистика по рынку коммерческой недвижимости Петербурга, факторы

По информации специалистов «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), арендопригодная площадь офисных объектов класса «А» на конец первого полугодия составляет 375,2 тыс. квадратных метров, класса «В+» – 519, 4 тыс. квадратных метров, класса «В» – 938 тыс. квадратных метров. Общая площадь составляет 1 млн 832,7 тыс. квадратных метров. Таким образом, общая арендопригодная площадь офисных объектов с 2009 года по первое полугодие 2011 года увеличилась на 226,8 тыс. квадратных метров. Что касается второй половины 2011 года, то общая площадь офисной недвижимости Петербурга по сравнению с показателями первых двух кварталов выросла незначительно – на 78 тысяч квадратных метров – до 1,91 млн квадратных метров.
В частности, площадь объектов класса «А» выросла на 111, 3 тыс. квадратных метров, объектов класса «В+» – на 24,7 тыс. квадратных метров, объектов класса «В» – 90,8 тыс. квадратных метров.

Динамика ввода офисных площадей по классам, тыс. кв. м. Источник: АРИН
 

По словам руководителя отдела аналитических исследований АРИН Оксаны Малеевой, на сегодняшний день в период с 2007 года по 2011 год доля офисных площадей класса «А» в общей структуре предложения увеличилась более чем в два раза и в настоящий момент составляет 22 %. Доля офисных площадей класса «В» в рассматриваемый период сократилась с 60 до 48 %. Доля офисных площадей класса «В+» изменилась незначительно и составила на конец 2011 года 30 %.
 

Офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году. Источник: АРИН

По данным на конец четвертого квартала 2011 года, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» составил 24 %, класса «В+» – 9 %, класса «В» – 7 %.

«По сравнению с 2009 – 2010 годами наблюдается сокращение доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов «В+» и «В», – говорит Оксана Малеева. – В классе «А» значительный объем ввода новых объектов препятствует сокращению доли вакантных площадей, несмотря на постепенное восстановление спроса».

На конец четвертого квартала 2011 года средний уровень арендных ставок (средневзвешенная ставка аренды для вакантных помещений) в бизнес-центрах класса «А» составил 1250 рублей за квадратный метр в месяц (с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей), в бизнес-центрах класса «В+» – 1020 рублей за квадратный метр (с учетом НДС и КУ), в бизнес-центрах класса «В» – 940 рублей за квадратный метр (с учетом НДС и КУ).

Наиболее высокие арендные ставки – в Центральном, Красногвардейском, Калининском и Петроградском районах, наиболее низкие ставки – в Петродворцовом.

Средние арендные ставки по районам, руб./кв. м/мес. Источник: АРИН

«Высокие средние ставки аренды в Красногвардейском и Калининском районах Петербурга связаны с большим объемом вакантных площадей и высокими ставками аренды в нескольких бизнес-центрах, введенных в 2011 году», – объясняет госпожа Малеева.

Цена продажи офисных помещений в качественных бизнес-центрах варьирует от 80 тыс. рублей до 145 тыс. рублей за квадратный метр.

После ввода в эксплуатацию первой очереди бизнес-центра «Аэроплаза» Московский район лидирует в общем объеме офисных площадей класса «А» (23 %). На Петроградский и Центральный районы приходится 20 % и 19 % соответственно. Значительная доля офисных площадей представлена в Красногвардейском районе (17 %); однако следует отметить, что весь объем приходится на один объект – БЦ «Санкт-Петербург Плаза».

Арендаторами офисных площадей класса «А» чаще всего являются международные компании, российские компании и иностранные представительства. Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 квадратных метров (50 %).

На конец четвертого квартала 2011 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 76 %. Текущая заполняемость все еще существенно ниже докризисного уровня (97 – 98 %), однако спрос уже начинает восстанавливаться, отмечает Оксана Малеева.

Офисные объекты класса «В+» наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах – на них приходится в общей сложности 61 % площадей в данном классе.

Офисные объекты класса «В» представлены в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (в общей сложности – 53 % площадей).

Арендаторами офисных площадей класса «В+/В» чаще всего являются иностранные компании, заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города. Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью 100 – 150 квадратных метров.

Оксана Малеева говорит, что на конец четвертого квартала 2011 года заполняемость офисных центров класса «В+» и «В» составила 91 % и 93 % соответственно, увеличившись на 2 – 3 процентных пункта по сравнению с уровнем заполняемости в конце 2010 года.

В свою очередь, аналитики компании NAI Becar отмечают, что в 2011 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 26 бизнес-центров общей площадью более 236 тыс. квадратных метров. Это немногим больше уровня прошлого года (25 объектов, 225,6 тыс. квадратных метров).

Динамика предложения и темпы прироста площадей в бизнес-центрах
Санкт-Петербурга (классы «А», «В», «С»). Источник: NAI Becar

По мнению экспертов NAI Becar, общий объем предложения качественных офисных площадей (классов «А», «В», «С») к концу 2011 года составил 2 млн 741,4 тыс. кв. м, прирост общего объема предложения за период – 11 %.

Ввод площадей в бизнес-центрах классов «А», «В», «С»
по кварталам за 2009 – 2011 годы, тыс. кв. м. Источник: NAI Becar

В NAI Becar отмечают, что обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 563 квадратных метра и порядка 954 квадратных метров на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга. По данным «Петростата» на 1 июля 2011 года, численность населения Санкт-Петербурга составила 4 млн 868,5 тыс. человек.

Все новые объекты позиционируются в классах «А» и «В»/«В+». Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в чевтертом квартале, и общего объема предложения на конец 2011 года в сравнении с итогами 2010 года представлена на рисунке ниже.

Качественная структура ввода IV квартала 2011 года. Источник: NAI Becar

Качественная структура площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга. Источник: NAI Becar

По словам управляющего директора NAI Becar в Санкт-Петербурге Ильи Андреева, все новые объекты позиционируются в классах «А» и «В». При этом, добавляет господин Андреев, 70 % всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, а остальные – это реконструкция зданий и проекты, сочетающие реконструкцию с новым строительством.

Новые офисные центры открылись в девяти административных районах города – Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Московском, Петроградском, Фрунзенском и Центральном. На долю районов исторического центра пришлось около 35 %, 91,8 тыс. кв. м новых площадей (см. рис. ниже).

Качественная структура ввода офисных площадей в 2011 году
по районам Санкт-Петербурга. Источник: NAI Becar

Наиболее крупные офисные объекты, введенные в I полугодии 2011 г. Источник: NAI Becar

По данным девелоперов и управляющих компаний, многие новые объекты заполнены арендаторами менее чем на 50 %, в некоторых – кампании по сдаче в аренду в самом разгаре, но первые арендаторы въедут только в январе 2012 года. Поглощение площадей, выведенных на рынок в 2011 году, оценивается в 55 – 60 %.

В целом по рынку Санкт-Петербурга заполняемость бизнес-центров класса «С», особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100 %. Офисные объекты классов «В»/«В+» заполнены на 60 – 95 % (в зависимости от местоположения), объекты класса «А» – на 75 – 95 %.

По мнениям брокеров NAI Becar, чаще ищут офисы площадью до 100 квадратных метров, следующий по уровню спроса диапазон площадей – 100 – 250 квадратных метров, однако и офисы от 500 квадратных метров запрашивают нередко. Поглощение происходило в основном за счет развития или переездов местных компаний.

Территориально наибольшее число запросов отмечено на офисные площади в Центральном, Петроградском, Московском и Выборгском районах города.

В целом активность арендаторов в 2011 году сохранялась на уровне предыдущего года. Рынок по-прежнему остается «рынком арендатора», докризисный уровень пока не достигнут.

«По сравнению с концом 2010 года в первом полугодии 2011 года спрос стал заметно активнее: потенциальные арендаторы стремились определиться с необходимыми офисными площадями до начала прогнозируемого роста арендных ставок», – отмечает господин Андреев.

По сведениям аналитиков NAI Becar, в целом 2011 год характеризуется как период перехода от снижения ставок аренды к их стабилизации и росту. В течение 2011 года по сравнению с предыдущим годом отмечен рост ставок в бизнес-центрах с высокой заполняемостью и хорошим местоположением. В объектах класса «А» ставки выросли на 5 – 10 %, в классе «В» – на 10 – 12 %».

Диапазоны арендных ставок в бизнес-центрах
Санкт-Петербурга (открытое предложение). Источник: NAI Becar

По информации NAI Becar, в 2011 году на рынке аренды Петербурга состоялись следующие статусные сделки:
- Coca Cola HBC Eurasia арендовала 1300 квадратных метров в бизнес-центре «Обуховъ Центр»;
- Петербургский филиал международной компании Tebodin Consultants and Engineers B.V., которая специализируется на строительном консалтинге, арендовал 750 квадратных метров в бизнес-центре Renaissance Plaza;
- компания Baker&McKenzie заняла более 600 квадратных метров в деловом комплексе Bolloev Center;
- также в Bolloev Center переехал Региональный офис крупнейшей российской биржи ММВБ – 275 квадратных метров, договор аренды подписан сторонами сроком на 7 лет;
- ключевым арендатором «Технополис Пулково» стала компания Schneider Electric, специализирующаяся в области управления электроэнергией. Долгосрочный договор заключен на аренду 927 квадратных метров (появились также сведения о заключении договора еще с одним якорным арендатором – компанией Exigen Services);
- первым арендатором бизнес-центра «Ренессанс Форум» (класс «А») стала сеть «ВКонтакте», расположившаяся на двух верхних уровнях (около 900 квадратных метров);
- ГК «Диалог ИТ» (комплексная автоматизация предприятий Санкт-Петербурга и Ленинградской области) арендовала 800 квадратных метров в бизнес-центре «Выборгская Застава».

По информации компании Jones Lang LaSalle, в 2010 году ввели в эксплуатацию несколько проектов. Так, в первом квартале 2010 года было завершено строительство второй очереди бизнес-центра «Гуливер» площадью 20 тыс. квадратных метров и офисного здания на Большом Сампсониевском проспекте, 106, площадью 2 тыс. квадратных метров. Среди сданных во втором квартале прошлого года можно отметить многофункциональный комплекс Quattro Corti площадью 8200 квадратных метров и бизнес-центр «Лайнер» площадью 3800 квадратных метров. За третий квартал прошлого года, по данным Jones Lang LaSalle, единственным крупным качественным проектом стал проект класса А «Технополис Пулково» финской компании «Технополис». В октябре-декабре 2010 года на рынок было выведено пять бизнес-центров общей площадью 22050 квадратных метров, из которых 12200 квадратных метров пришлось на офисные площади класса «А» (в том числе 5200 квадратных метров в многофункциональном комплексе «Невский центр» компании Stockmann), а 9850 квадратных метров – на бизнес-центры класса В.

К концу 2011 года объем качественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн квадратных метров, увеличившись за последний квартал на 31680 квадратных метров. В апреле – июне 2011 года было введено два новых бизнес-центра класса В. Аналитики Jones Lang LaSalle отмечают, что общий объем ввода в первом полугодии составил 71200 квадратных метров, при этом существенная часть новых проектов, анонсированных к выходу в начале 2011 года, перенесена на вторую половину года. За октябрь – декабрь 2011 года было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе первая фаза многофункционального комплекса «Аэропорт Сити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170080 квадратных метров качественных офисных площадей. Таким образом, по сравнению с предыдущим годом объем ввода офисных площадей увеличился почти на 30 %. В следующем году к вводу запланировано около 200 тыс. квадратных метров при условии соблюдения сроков строительства проектов.

Наиболее крупные проекты, введенные в 2011 году. Источник: Jones Lang LaSalle

С точки зрения распределения спроса по отраслям наиболее активным в 2011 году оказался торговый сектор с долей 24 %, а также строительный (16 % ) сектор и сектор разработки недр (13 %). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и финансовый сектор пока остается в тени, формируя спрос преимущественно в B2C-сегменте за счет аренды встроенных помещений. ИТ-сектор также проявлял высокую активность в 2011 году.

Структура сделок аренды по секторам, 2011. Источник: Jones Lang LaSalle

Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре – декабре 2011 года достиг 20430 квадратных метров офисных площадей (против 59790 квадратных метров в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее показатели поглощения за год довольно высоки – 236800 квадратных метров. Для сравнения, в 2008 году объем чистого поглощения составил 238940 квадратных метров.

Доля свободных площадей в четвертом квартале увеличилась незначительно – с 13,1 до 13,5 % – за счет превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Вторая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37600 квадратных метров свободных площадей в классе «А» в середине года. Проекты, вышедшие на рынок в четвертом квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высоким, в классе «А» – 124700 квадратных метров, а в классе «В» – 148200 квадратных метров.

Компании, ищущие офисные помещения, остаются крайне чувствительными к арендным ставкам на рынке, что существенно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не изменились. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они снизились до 320 – 390 долларов за квадратный метр в год для класса «А» и 240 – 310 долларов за квадратный метр в год для класса «В». Ставки в премиальном сегменте не изменились, остановившись на уровне 450 – 550 долларов за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов).

Что касается объема будущего предложения, то, как считают в Jones Lang LaSalle, он останется ограниченным. Активное строительство деловой недвижимости ведется преимущественно основными игроками рынка – например, компаниями «Адамант» и «Ренессанс Девелопмент», которые анонсировали ввод более 100 тыс. квадратных метров офисных площадей в 2012 – 2013 годах. Также в 2012 году будет завершено строительство первой фазы офисного проекта «Невская Ратуша».

Развитие ситуации в 2012 году и прогнозы

По мнению ряда экспертов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет во многом зависеть от экономической ситуации в стране. Дело в том, что наметившиеся неблагоприятные тенденции в мировой экономике свидетельствуют о возможности возникновения новой волны кризиса, которая может «накрыть» мир в 2012 году, что, безусловно, затронет и Россию. Чем это может грозить для рынка коммерческой недвижимости? Вероятно, будут свернуты многие проекты по строительству новых офисных центров и торгово-развлекательных комплексов, что может вызвать дефицит площадей. Однако в этом случае нехватка офисов компенсируется сокращением штатов компаний-арендаторов. Кризисный вариант развития событий как самый пессимистический может предполагать и снижение арендных ставок, которое предпримут владельцы недвижимости, чтобы увеличить наполняемость бизнес-центров. Таким образом, придет время экономии и сокращения издержек. А как отреагируют на это операторы связи? Возможно, тарифы на телекоммуникационные услуги в офисах будут снижены или, по крайней мере, не будут расти. Не исключено также, что провайдеры все чаще будут прибегать к индивидуальному подходу при тарификации арендаторов коммерческой недвижимости.

С другой стороны, снижение строительной активности в силу кризисных явлений в мировой и отечественной экономики может привести к определенному дефициту площадей офисной недвижимости, особенно в самом востребованном сегменте – бизнес-центрах класса «B».

Комментарии специалистов

Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев:

- В настоящее время новых бизнес-центров строится не так много. В связи с высокой наполняемостью офисных объектов можно ожидать появления дефицита предложения. Так как цикл проекта достаточно долгий, невозможно своевременно отреагировать на колебания спроса, что требует от арендодателей и собственников бизнес-центров проактивной работы. Что касается итогов 2011 года, то он стал переломным в отношении ставок аренды: прекратилось падение, наметился рост. В успешных объектах ставки выросли на 10 – 15 %, в основном же увеличение арендной платы было обусловлено ростом коммунальных платежей и не превышало 5 %. В 2012 году существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с хорошей заполняемостью. Также возможно индексирование арендной ставки в зависимости от инфляции.

Руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle  в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева:

- На текущий момент к вводу в эксплуатацию в 2012 – 2013 годах заявлено около 340 тыс. квадратных метров офисных площадей, из них к классу «А» относится около 130 тыс. квадратных метров. Конечно, такой цифры мы достигнем, только если не будет происходить существенных задержек строительства бизнес-центров. В этом случае объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге пересечет границу в два миллиона и достигнет около 2,2 млн кв. м. На эти цифры прежде всего будет влиять макроэкономическая и банковская ситуация в стране: рост спроса на офисные площади за счет прироста новых компаний, открывающих бизнес в Санкт-Петербурге, возможность кредитования строительных объектов в нужной мере для реализации проектов в срок – всё это влияет как на скорость принятия решений о судьбе проекта собственником, а соответственно, и на скорость реализации проекта. Не остаются в стороне и такие менее глобальные факторы влияния, как скорость получения необходимых разрешительных документов и согласований, оптимизация строительных процессов и т. п.

В 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5 – 7 %, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше.

Менеджер по ключевым клиентам TECHNOPOLIS Oyj Елена Афиногенова:

- Становится ощутимым объем нового строительства в офисном сегменте – как в классе «А», так и в классе «В».

Офисный рынок имеет устойчивую тенденцию к децентрализации. Возникли и успешно развиваются новые деловые зоны. Пулково, например. Продолжается освоение набережных, наблюдается рост офисных зданий в крупных жилых районах – Пионерская и пр.

Новую качественную планку задают иностранные девелоперы, это качество строительства и качество предоставляемых услуг.

В условиях первой волны кризиса и после, когда на рынке свободными были до 30 % помещений, выигрывают более качественные проекты. Таким образом, можно говорить о появлении внутри классов некоторых сегментов в зависимости от качества услуг. Это значит, что раскручивать новые проекты сейчас непросто. Даже несмотря на то, что уровень свободных помещений снизился до 12 %.

Спрос на новые помещения был активен в части релокации: компании, бизнес которых оказался устойчивым в кризисное время, меняли старые офисы на более качественные. Новых интересантов, т. е. тех компаний, которые приходят в Санкт-Петербург с целью развития своего бизнеса, все еще немного.

II. Завершенные крупные проекты на петербургском рынке коммерческой недвижимости

За период с 2010 по 2011 годы были завершены следующие проекты:

Класс «А»:
• многофункциональный комплекс Quattro Corti (8,2 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр «Технополис Пулково» (19 тыс. квадратных метров),
• «Невский центр» компании Stockmann (5,2 тыс. квадратных метров),
• частично бизнес-центр «Санкт-Петербург Плаза» (общая площадь, включая незавершенные здания, – 105 тыс. квадратных метров),
• многофункциональный комплекс «Аэропорт Сити Санкт-Петербург» (общая площадь 18 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центра «Гельсингфорсский» (почти 12 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр «Греческий» (более 5 тыс. квадратных метров),
• гостинично-деловой комплекс «Ренессанс Форум» (7577 квадратных метров),
• бизнес-центр «Невский Плаза» (9630 квадратных метров),
• вторая очередь бизнес-центра «Сенатор» (22 тыс. квадратных метров).

Класс «В»:
• вторая очередь бизнес-центра «Гулливер» (20 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр «Лайнер» (3,8 тыс. квадратных метров),
• МФК «Балканский» (7 тыс. квадратных метров),
• бизнес центр «Парнас» (12 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр «Белоостровская, 6» (9,3 тыс. квадратных метров).
• бизнес-центр «Охта-Хаус» (11 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр LightHouse (8 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр «На Парнасе» (10 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр Scandinavian (10 тыс. квадратных метров),
• бизнес-центр Gregory's Palace (12 тыс. квадратных метров)

Поставщики телекоммуникационных услуг в новых бизнес-центрах

Бизнес-центр «Санкт-Петербург Плаза»

Бизнес-центр предлагает для арендатора услуги собственного провайдера. Однако арендатор вправе выбрать провайдера, предварительно согласовав это с провайдером бизнес-центра. При этом стоимость телекоммуникационных услуг будет немного выше, чем у стороннего провайдера, которого выбрал клиент.

Бизнес-центр «Сенатор» на 17-й линии В. О.

Генеральный директор оператора «Сенатор-Телеком» Алексей Белов

Основным поставщиком телекоммуникационных услуг в БЦ «Сенатор» на 17-й линии В. О., 22, как и во всех бизнес-центрах «Сенатор», является компания «Сенатор-Телеком». Оператор предоставляет все основные услуги фиксированной связи, которые могут потребоваться арендаторам: телефонные линии и цифровые телефонные тракты, каналы доступа в сеть Интернет и каналы передачи данных, а также полный спектр дополнительных услуг. Технические возможности «Сенатор-Телеком» соответствуют рыночным стандартам: компания готова предложить любые скорости каналов, которые могут потребоваться клиентам.

По словам генерального директора «Сенатор-Телеком» Алексея Белова, тарифы, предоставляемые в бизнес-центре Сенатор на 17-й линии, В. О., 22, возможно, не самые низкие в городе: не секрет, что на современном телекоммуникационном рынке всегда можно найти более низкую цену; к сожалению, чаще всего – в ущерб качеству. Но все клиенты, как правило, готовы переплатить небольшой процент, чтобы иметь прозрачное качество услуг и максимальную скорость реакции: персонал оператора находится с ними в одном здании.

Господин Белов также отметил, что все клиенты имеют возможность выбора оператора, от которого они хотят получать услуги. УК «Сенатор» имеет партнерские отношения с крупнейшими провайдерами: «Билайн», «МегаФон» и Orange Business Services. Крупные корпоративные клиенты, имеющие корпоративную сеть по всей России и старые телефонные номера, могут получить весь набор услуг у своего корпоративного оператора, а у «Сенатор-Телеком» взять резервный канал доступа в Интернет.

Руководитель «Сенатор-Телеком» также добавил, что стоимость услуг при небольших площадях зависит от площади линейно, но крупные компании за счет оптимизированной схемы предоставления услуг с квадратного метра платят меньше. То есть такую зависимость можно назвать экспоненциальной.

Бизнес-центр «Аэропорт Сити»

Арендаторы помещений бизнес-центра могут воспользоваться услугами связи провайдеров «Комстар-ОТС» (входит в группу МТС) и «Смарт Телеком». Кроме того, клиенты могут подключится и к сторонним провйдерам.

Бизнес-центр «Парнас»

Клиенты могут выбрать между двумя провайдерами – «Комстар-ОТС» и «Смарт Телеком», предоставляющими услуги связи в данном бизнес-центре. Также арендатор может воспользоваться телекоммуникационными услугами сторонних провайдеров.

Бизнес-центр «Охта-Хаус»

В данном бизнес-центре услуги связи предоставляют провайдеры «Обит» и «Метроком» (входит в группу «МегаФон»).

Бизнес-центр «Стокманн Невский Центр»

По словам старшего ИТ-специалиста «Сткоманн» (Санкт-Петербург), в торговом центре работают три провайдера: ЗАО «ЛАНК Телеком» («Комстар-ОТС»), ООО «СЦС Совинтел» (торговая марка «Билайн»), ООО «Эквант» (торговая марка Orange Business Services). Все провайдеры предоставляют услуги передачи данных, доступа в Интернет, телефонии. Для предоставления коммуникационных услуг в БЦ выбрали три провайдера, чтобы избежать монополии. Арендаторы заключают договор напрямую с понравившимся провайдером. Арендатор может воспользоваться и услугами альтернативного провайдера, но только в том случае, если один из имеющихся в ТЦ провайдеров предоставит канал.

Бизнес-центр Scandinavian

Арендаторам бизнес-центра предлагается использовать услуги связи от провайдеров «Комстар-ОТС» и «Смарт Телеком».

Бизнес-центр «Технополис»

По словам менеджера по ключевым клиентам TECHNOPOLIS Oyj Елены Афиногеновой, компания – поставщик телекоммуникационных услуг для бизнес-центра была выбрана по итогам тендера – это «Комстар-ОТС» (группа МТС). Арендаторам предоставляет широкий спектр телекоммуникационных услуг.

В здании есть и другие операторы, которые обслуживают якорных арендаторов, – например, Orange Business Services.

«Работу с арендаторами мы совместно с «Комстар-ОТС» стараемся строить таким образом, чтобы клиент получал тот сервис, который ему нужен, – отмечает госпожа Афиногенова. – Наши партнеры, которые предоставляют услуги связи, проявляют нужную гибкость, и мы в целом довольны сотрудничеством. Тем более что наши клиенты – это в основном инженерные и ИТ-компании, и они чувствительны к качеству услуг».

Бизнес-центр Gregory Palace

Услуги телефонии и передачи данных в данном бизнес-центре предоставляют провайдеры «Комстар-ОТС» и «Смарт Телеком».

Работу с конкретными бизнес-центрами прокомментировали и некоторые провайдеры

Компания «Обит»

По информации пресс-службы провайдера, среди наиболее значимых и известных бизнес-центров, открытие которых приходится на 2010 – 2011 годы, где компания «Обит» предоставляет услуги связи, можно выделить следующие:

• БЦ «Охта-Хаус»,
• БЦ «Греческий»,
• БЦ «Елизаветинский» (II очередь),
• БЦ «Белоостровская, 6»,
• БЦ «Биржа»,
• БЦ «Аэроплаза»,
• БЦ «Арена Холл»,
• БЦ «Санкт-Петербург Плаза»,
• БЦ на наб. Макарова («Дженсен Групп»).

Оператор предоставляет полный спектр современных коммуникационных технологий для решения любых бизнес-задач. К базовым и наиболее востребованным услугам можно отнести подключение телефонии и предоставление доступа к сети Интернет.

Помимо этого оператор предлагает полный пакет виртуальных услуг: офис, мини-АТС, факс-сервер, вызов «8-800», автоинформатор и др. В случае, если клиент располагает удаленными складами или офисами, компания «Обит» организует сети передачи данных.

В зависимости от потребностей заказчика возможно создание структурированной кабельной сети (СКС) и продажа телекоммуникационного оборудования ведущих производителей: Avaya, Cisco, Panasonic, Samsung Electronics, LG Electronics.

Стоимость услуг компании «Обит» в бизнес-центрах варьируется под влиянием множества факторов. Несмотря на то, что существуют базовые тарифные планы, единого прейскуранта нет, и только четкое понимание потребностей каждого клиента позволяет сформировать индивидуальное предложение. Стоит отметить, что стоимость телекоммуникационных услуг «Обит» не зависит от площади арендуемого помещения. Ценообразование осуществляется исходя из потребностей заказчика: так, крупная компания может быть заинтересована в подключении всего двух телефонных линий.

В целом можно выделить две схемы сотрудничества компании «Обит» с бизнес-центрами: первая – присутствие оператора на территории БЦ в рамках эксклюзивного договора, вторая – когда компания осуществляет телекоммуникационную деятельность наряду с другими операторами.

Компания «Обит» состоит в партнерских отношениях со всеми крупнейшими операторами связи, работающими на территории Санкт-Петербурга, что позволяет каждому из них по желанию клиента взять в аренду канал связи «Обит» и предоставлять услуги от своего имени.

«Комстар-ОТС» (МТС)

Как отметили в пресс-службе МТС, компания предоставляет полный комплекс услуг мобильной и фиксированной связи. Ограничений с точки зрения возможностей нет. Вся инфраструктура сети обладает высокой пропускной способностью и построена на принципах полного резервирования всех элементов, что гарантирует надежность сетевых соединений и успешную передачу любых объемов информации. На базе собственной мультисервисной сети связи МТС предоставляет полный спектр самых современных телекоммуникационных услуг и интегрированных решений потребителям всех сегментов рынка: от частных пользователей до крупных корпораций с разветвленной сетью филиалов. Мощный технологический и профессиональный ресурс позволяет обеспечивать клиентов и партнеров компании необходимым пакетом услуг с учетом особенностей их жизненных потребностей и условий ведения бизнеса.

Услуги предоставляются по согласованным с УК тарифам. В каждом случае тарифы согласовываются индивидуально.

Стоит отметить, что в случае отсутствия собственной оптики сторонний оператор может запросить у МТС аренду канала.


III. Итоги развития сегмента коммерческой недвижимости у крупнейших операторов Петербурга за 2010 – 2011 годы – данные игроков и мнения аналитиков

ЗАО «Северен-Телеком», коммерческий директор Антон Виноградов:

- За 2010 год – первую половину 2011 года мы подключили 30 бизнес-центров и продолжаем увеличивать наше присутствие в бизнес-центрах города. В целом по сегменту я бы отметил, что сектор выходит из кризиса, происходит стабилизация ситуации, начинают заполняться пустовавшие в 2009 – начале 2010 годов помещения. Все это приводит к росту спроса на телекоммуникационные услуги.

Основная сложность для телекоммуникационной компании в сегменте коммерческой недвижимости – это увеличивающаяся конкуренция. Чтобы сохранять и приумножать клиентскую базу, нужно выгодно отличаться от конкурентов и предлагать оптимальные условия для пользователей. Отмечу, что «Северен-Телеком» с успехом справляется с этой задачей.

В планах нашей компании – обеспечение присутствия во всех бизнес-центрах города. «Северен-Телеком» стремится к званию «универсального» оператора, который сможет с легкостью объединить удаленные офисы или перенести услуги клиента при переезде из одного бизнес-центра в другой.

Петербургский филиал ЗАО «ВестКолл ЛТД», директор коммерческого департамента Алексей Ефимов:

- В 2011 году «ВестКолл» показал более высокие темпы развития, чем рынок в целом. Во многом этого удалось добиться за счет приобретений. Так, суммарно выручка по услугам в сегменте B2B в 2011 году выросла более чем на 15 % по сравнению с 2010 годом, а клиентская база увеличилась почти на 25 % по сравнению с тем же периодом.

Большинство операторов «второго» эшелона чувствуют себя уверенно в «своих» нишах. Это связано с тем, что консолидация рынка на уровне операторов «первого» эшелона не проходит бесследно для их клиентов. Интеграция – длительный процесс, в этот период наблюдается своего рода провал в качестве обслуживания и скорости реакции на запросы как существующих, так и потенциальных клиентов. Это дает определенное конкурентное преимущество небольшим операторам. Однако конкуренция все равно остается очень острой.

В планы «ВестКолл», как и прежде, входит наращивание присутствия в существующих и новых бизнес-центрах Санкт-Петербурга. Это возможно за счет реализации и активного внедрения в коммерческой среде новых проектов: услуги VoIP-телефония , сервиса «Видеонаблюдение», который позволяет заказчику удаленно контролировать ситуацию на объекте строительства, в офисе, в торговом зале, дома. Для этого достаточно иметь доступ к сети Интернет (в том числе по радиоканалу) и IP-камеру.

Есть определенные планы по созданию пакетных предложений с использованием сотовой связи. В этих целях получена лицензия виртуального оператора мобильной связи (MVNO). В целом компания ориентируется на регулярное формирование новых, востребованных временем решений для своих клиентов.

«МТС Северо-Запад», пресс-служба:

- Работа с рынком коммерческой недвижимости является одним из приоритетных направлений группы МТС в части предоставления услуг фиксированной связи.

За последние два года к услугам фиксированной связи МТС подключила новые крупные и значимые для города объекты, такие как многофункциональный комплекс «Аэропорт Сити», «Ресо», Technopolis, «Национальная контейнерная компания», «Кулон-Пулково», ПНК им. Кирова (Единый центр документов), «Антарес», ТРК «Галерея», ТРК «Лето», «Аэропорт Сити», «Левашовский», «Т-Три», «Александро-Невская мануфактура», холдинг «Адамант» и еще целый ряд объектов коммерческой недвижимости. Успех компании заключается в репутации надежного партнера и индивидуальности предлагаемых решений.

МТС нацелена на активную работу в этом сегменте. Для усиления своих позиций МТС старается применять все более интересные подходы в работе с застройщиками и управляющими компаниями.
МТС продолжает развивать направление конвергентных услуг на бизнес-рынке и предоставлять корпоративным клиентам весь спектр услуг мобильной и фиксированной связи, мобильного и фиксированного доступа в Интернет, цифрового телевидения.

Северо-Западный филиал ОАО «МегаФон», менеджер по связям с общественностью Людмила Чехова:

- За 2010 год – начало 2011 года «МегаФон» в Санкт-Петербурге подключил около 20 бизнес центров. В том числе сданный в 2011 году Quattro Corti. За данный период рынок коммерческой недвижимости оживился после кризиса, многие объекты достраиваются и сдаются в эксплуатацию.

Стоит отметить, что управляющие компании предъявляют очень высокие требования при выборе оператора, но в связи с тем, что «МегаФон» объединился с «ПетерСтар» в феврале 2011 года и стал универсальным оператором, мы успешно выдерживаем конкуренцию, т. к. можем предложить полный спектр телекоммуникационных услуг, в том числе конвергентные услуги.

«МегаФон» собирается расширить свое присутствие в бизнес-центрах Санкт-Петербурга и Северо-Западного региона. Кроме того, мы работаем над тем, чтобы сохранить существующих клиентов в случае их переезда из одного бизнес-центра в другой.

Компания «ОБИТ», генеральный директор Андрей Гук:

- За прошедшие полтора года нам удалось подключить более полусотни новых бизнес-центров и торговых центров, в число которых входят «Арена Холл», бизнес-центры УК «Соло» на Васильевском острове и «Белоостровский», торговые центры УК «Макромир» и т. д.

По итогам 2010 года объем выручки нашей компании вырос до 638 млн рублей, это на 29 % больше аналогичного показателя 2009 года. А количество корпоративных клиентов выросло до четырех тысяч. Компания продолжила и свое региональное развитие – весной 2010 года был открыт филиал в столице Республики Татарстан – Казани. Он также специализируется на телекоммуникационных услугах для корпоративных клиентов и уже подключил около 50 бизнес-центров. А в начале этого лета оператор вышел на рынок Москвы. Здесь мы работаем уже не первый год: более трех лет в столице функционирует собственный магистральный узел компании на точке обмена трафиком MSK-IX (М9), обеспечивающий стыки с крупнейшими московскими и международными провайдерами. На его базе оператор предоставляет услуги связи московским подразделениям и филиалам ряда своих клиентов, среди которых ОАО «Севзапинвестпромбанк», ООО «Газпром-Инвест Запад», холдинг «ИСТ», компания «Диджитал Дизайн», ТД «Интерторг» и др.

Надо отметить, что в прошлом году в корпоративном сегменте телекоммуникационного рынка каких-либо трудностей не наблюдалось. Все уже более или менее пришли в себя после кризиса, ситуация стабилизировалась. Основной тенденцией стало укрупнение его участников, которое привело к сокращению количества альтернативных операторов связи. Благодаря этому у оставшихся независимых игроков появилось больше возможностей для дальнейшего роста и развития, так как в сложившихся условиях менее жесткой конкуренции стало намного легче увеличить свою клиентскую базу.

Как и прежде, мы придерживаемся политики непривлечения заемных средств и инвестируем в развитие только собственную выручку. В этом году мы планируем инвестировать до 30 % совокупной выручки. В наши планы входит не только поддерживать, но и увеличивать существующие темпы роста за счет разработки и внедрения новых сервисов, активных продаж и прироста клиентской базы, а также регионального развития».

Компания Orange Business Services, руководитель направления по работе с коммерческой недвижимостью в России и странах СНГ Ольга Некрасова:

- В конце 2009 года Orange Business Services в России было принято стратегическое решения по выходу на рынок среднего и малого бизнеса (SME). Мы предложили массовому сегменту решение по предоставлению услуг связи (Интернет + телефония) в одном пакете – Easy Office. Основными потребителями продукта Easy Office являются компании с численностью сотрудников до 250 человек с офисами в бизнес-центрах. Оборудование, предоставляемое в составе услуги Easy Office, включает в себя точку доступа Wi-Fi, маршрутизатор и виртуальную АТС, что дает возможность существенно сэкономить на организации связи в офисе. При этом качество услуг и сервиса для клиентов SME находится на таком же высоком уровне, как и для крупных корпоративных клиентов.

Теперь, помимо подключения бизнес-центров класса «А» и «В», где сосредоточены наши крупные корпоративные заказчики, мы начали активно работать с объектами класса «С», в которых находится значительное количество клиентов сегмента среднего и малого бизнеса. За последние 1 – 1,5 года в рамках продвижения новой программы мы подключили более 160 бизнес-центров в нескольких городах России, в том числе в Санкт-Петербурге.

Для реализации решения Easy Office Orange Business Services подключил бизнес-центры «Светлана», «Константиновский», «Траверс», Красногородская экспериментальная бумажная фабрика и др.

За указанный период под крупных корпоративных клиентов мы включили такие объекты коммерческой недвижимости, как «Атлантис», «Технополис» и ряд других.

В связи с тем, что длительное время мы фокусировались на работе с крупным бизнесом и БЦ класса «А» и «В», начав работать с объектами недвижимости более низкого класса, в первое время мы стакнулись с плохой осведомленностью собственников БЦ о бренде Orange. Но благодаря проведенной работе по продвижению Orange и продукта Easy Office, который хорошо зарекомендовал себя как среди арендаторов, так и среди самих собственников бизнес-центров, и с собственниками бизнес-центров класса «С» у нас установились хорошие партнерские отношения.

Мы планируем не просто сохранить положительную динамику по подключению объектов коммерческой недвижимости различных категорий, но и увеличить к концу 2012 года количество включенных бизнес- центров для продаж услуги Easy Office в два раза.

Orange Business Services продолжит инвестировать в развитие инфраструктуры и разработку новых продуктов, чтобы создать необходимую платформу для роста этого направления бизнеса.

ИАА TelecomDaily, руководитель Денис Кусков:

- На сегодняшний день рынок офисной недвижимости делят между собой несколько крупных компаний. На первом месте с большим отрывом идет «МегаФон», который купил первую и третью компании по рейтингу B2B – «ПетерСтар» и «Метроком», а также приобрел еще и оператора «Вэб Плас». Оператор контролирует более 40 % рынка B2B. Далее идет «Билайн» с долей 11 %. Это компании первого эшелона. Во втором эшелоне более тесно. Там присутствуют Orange Business Services, «ВестКолл» и «Смарт Телеком», «Ростелеком» и др.

Основными событиями в данном сегменте стали сделки поглощения, как было сказано, у «МегаФона», также были сделки по покупке «Билайном» местного оператора «Элтел», а МТС – «ЛАНК Телекома». Кризис, точнее его первая волна, уже в прошлом, и арендаторы стали повышать цены, в том числе и на отчисления с операторов. Ценовые характеристики тарифов приходят к более уравновешенным состояниям.

Что касается новых услуг, предлагаемых телекоммуникационными компаниями для рынка офисной недвижимости, то они появляются, но пока занимают маленькую долю в выручке. Прежде всего, продается Интернет, телефония и VPN. Из числа дополнительных возможностей для арендаторов становятся популярными виртуальные услуги, SaaS-приложения и хостинг.

Тем не менее будущее рынка на ближайшие несколько лет довольно туманно. Сейчас снова идут разговоры о новом витке кризиса. Если он все же произойдет, то это может сократить занимаемые площади в бизнес-центрах, а вместе с тем и выручку операторов, которым придется искать возможности получения дополнительных доходов.

Аналитическое агентство Rustele.com, генеральный директор Юрий Брюквин:

- Главное событие 2010 года, по нашему мнению, это поглощение «МегаФоном» двух крупных игроков рынка услуг фиксированной связи для юридических лиц – «ПетерСтара» и «Метрокома». По итогам 2010 года компания «ПетерСтар» занимала примерно 14 % рынка местной телефонной связи в сегменте B2B, а «Метроком» занимал чуть менее 4 % рынка. На рынке передачи данных и интернет-доступа в сегменте B2B по итогам 2010 года «ПетерСтар» занимал примерно 19 %. Компании «Метроком» принадлежало около 14 % рынка. В результате консолидации этих активов «МегаФон» стал крупнейшим альтернативным оператором фиксированной связи в Санкт-Петербурге. Причем отрыв «МегаФона» от ближайшего конкурента – «Билайн Бизнес» – весьма существенный.

Что касается перспектив данного сектора телекоммуникационного рынка, то они неоднозначные. Так, например, некоторые сегменты этого рынка растут: VPN – рост примерно на 23 % в год, ШПД – на 15 %, местная телефонная связь для юридических лиц – на 4 %. Другие же, наоборот, сужаются: передача данных упала на 3 %, междугородная и международная связь показала снижение на 4 %).

Рынок услуг фиксированной связи Санкт-Петербурга
для юридических лиц за 2010 год. Источник: Rustele.com