Входной билет со всеми вытекающими

Рынок телекоммуникационных услуг для бизнес-центров (БЦ) стал расти значительно меньшими темпами после того, как девелоперы закрыли несколько проектов по строительству офисных зданий. Как уточняют участники рынка, говорить о полной стагнации рынка нельзя, но и рассчитывать на открытие в ближайшее время большого количества БЦ не приходится. Да и сами операторы стали более внимательно подходить к своему участию в новых проектах.

«К сожалению, более серьезный акцент сейчас приходится делать на уже построенные и эксплуатируемые здания, входить в БЦ вторым, третьим или даже четвертым оператором, – характеризует ситуацию на рынке начальник отдела маркетинга компании „Метроком“ Ольга Ильина. – Новые объекты также не остаются без внимания телекоммуникационных компаний, но прогнозы о том, что заявленные сроки сдачи будут корректироваться, причем на достаточно длительный период, подтверждаются все чаще. Количество заявленных проектов по вводу объектов коммерческой недвижимости уменьшилось значительно, большинство – заморожено. Объектов, которые планируется ввести в 2009−2010 годах, единицы. Думаю, ситуация может измениться к 2011−му, когда объекты, находящиеся сейчас на разных этапах развития, будут размораживаться и сдаваться, что приведет к росту объемов услуг».

«Конечно, критерии оценки проектов, в которые мы готовы инвестировать, существенно ужесточились, – отмечает руководитель коммерческого отдела петербургского филиала компании „ВЕСТ КОЛЛ ЛТД“ Андрей Симоненков. – С другой стороны, именно сейчас формируются новые, индивидуальные схемы реализации проектов и совместного инвестирования, разделения затрат и доходов. Рынок жив, просто изменились условия и правила игры».

«Вхождение в проекты коммерческой недвижимости на этапе строительства можно в целом рассматривать как правильный шаг, – оценивают в пресс-службе „ПетерСтар“, – однако необходимо учитывать возможные риски: смену руководства компании-собственника или непосредственно собственника недвижимости еще до окончания строительства и, соответственно, до начала оказания услуг связи и т.д.».

Есть на рынке и оптимисты. «Пока все наши проекты идут точно по плану: по тем, что находятся в работе, сроки сдачи пока не сдвинулись, – отмечает менеджер по работе с бизнес-центрами ЗАО „Северен-Телеком“ Гульнара Харисова. – Проекты, в которые мы вкладывались в прошлом году, успешно завершены, и также в срок. Например, офисный комплекс Plenar».
Новое – хорошо используемое старое

Отсутствие большого количества новых бизнес-площадей в Петербурге, безусловно, увеличивает интерес участников рынка к проектам, уже запущенным в эксплуатацию. Это несмотря на то, что чаще всего в таких БЦ уже присутствуют операторы и, соответственно, уровень конкуренции очень высок. В «Северо-Западном Телекоме», например, считают, что «конкуренция на рынке усиливается из-за того, что его рост замедлился, а количество операторов остается прежним». В «Северен-Телекоме» при этом отметили, что конкуренция внутри БЦ за существующих арендаторов обострилась, однако пока это не носит массового характера. Трендом является и усиление конкуренции не только между лидерами рынка, но и со стороны игроков второго и третьего эшелонов, которые выигрывают, как правило, за счет гибкости предлагаемых условий. В среднем большинство участников рынка выделяют уже около десяти компаний, которые можно отнести к действительно серьезным конкурентам. Усугубляется ситуация тем, что объемы потребления услуг арендаторами сокращаются – как из-за снижения бизнес-активности, так и просто в рамках стратегии экономии и оптимизации расходов.

«Уровень конкуренции среди операторов на рынке юрлиц в последнее время значительно вырос, – рассказывает генеральный директор компании „ОБИТ“ Андрей Гук. – В этом плане кризис повлиял на данный рынок двояко. С одной стороны, у бизнес-центров уменьшается количество арендаторов и они буквально бьются за каждого клиента. В связи с этим их администрация с гораздо большей легкостью допускает на свою территорию новых игроков, отказываясь от поддержки эксклюзивных операторов. С другой стороны, сами операторы в борьбе за клиента проводят более агрессивную политику. Например, бывшие домовые сети для увеличения объема выручки пытаются выйти на рынок корпоративных клиентов и подключить близлежащие к обслуживаемым ими домам бизнес-центры, так как рынок физлиц давно остановился в развитии».

«Клиенты сокращают объемы потребляемых услуг, переходят на более экономичные тарифные планы, хотя полного отказа от услуг в настоящий момент не наблюдается, – поясняет Ольга Ильина. – Прежде всего потому, что телекоммуникации стали в жизни каждой компании обязательным атрибутом, необходимы для обеспечения нормального цикла работы. В связи с этим операторы совершенствуют свое мастерство в разработке программ лояльности для клиентов-арендаторов в бизнес-центрах: предлагают различные варианты оптимизации вложений в услуги связи, новым клиентам обеспечивают бесплатное подключение, аренду оборудования на привлекательных условиях».
Чем два лучше одного

На данный момент модель создания собственного оператора для БЦ практически не используется: владельцы недвижимости и управляющие компании не хотят вкладываться в такие проекты, так как считают эти инвестиции нецелесообразными. Основной моделью стало взаимодействие с игроком телекоммуникационного рынка, однако и тут возможны варианты, касающиеся того, «пускать» ли в БЦ одного оператора или создавать конкурентную среду.

Первый вариант предполагает монопольное присутствие на объекте одного оператора связи, обладающего эксклюзивным правом предоставления телекоммуникационных услуг арендаторам. Руководитель отдела проектов управляющей компании Megapolis Property Management Алексей Волков так оценивает плюсы и минусы этой модели: «Среди плюсов выделю то, что расход на создание инфраструктуры в таком случае несет эксклюзивный оператор связи, также предусмотрен стабильный процент комиссии БЦ. Эксклюзивная модель выгодна и оператору: у него есть возможность держать высокие тарифы на свои услуги и получать высокий доход, в том числе за счет единой тарифной политики на объекте, утвержденной собственником здания. Однако при этом уровень, опыт и качество услуг эксклюзивного оператора оказывают влияние на репутацию и объекта, и управляющей компании, а у арендатора отсутствует возможность выбора оператора связи. В итоге владелец здания вынужден защищать позицию эксклюзивного оператора, что может идти вразрез с его собственными интересами и привести к потере перспективных арендаторов. Для арендаторов значимым минусом является и отсутствие гибкой тарифной политики».

Второй наиболее часто используемый вариант – так называемый свободный доступ, предполагающий присутствие в БЦ нескольких операторов связи, конкурирующих за право предоставления услуг арендаторам. Хотя постулат гласит, что конкуренция – это хорошо, подводных камней у данного варианта не меньше, чем у предыдущего.

Иллюстрация: Владимир Басов

«Демпинговые тарифы конкурентов ведут к ухудшению обслуживания, – считает Алексей Волков. – При таком подходе в здании отсутствует единая телекоммуникационная инфраструктура: кабельные каналы каждый оператор реализует так, как ему удобно, прокладка коммуникаций наносит ущерб отделке, инженерии и прочим характеристикам здания – таким образом, телекоммуникационное поле выходит из-под контроля собственника. Как следствие – большие пожарные риски из-за некачественно проложенных кабельных трасс, необходимость обеспечивать беспрепятственный доступ в здание нескольким группам технических специалистов операторов связи, что усложняет работу службы контроля доступа, безопасности и режима. Кроме того, собственник БЦ получает низкий доход ввиду небольших комиссионных процентов и отсутствия контроля над начислением комиссии. Правда, для арендаторов плюсы наличия в бизнес-центре нескольких операторов очевидны: их открытая конкуренция дает возможность выбора и низкие тарифы».

Для БЦ класса «А» характерна еще одна тенденция, связанная с тем, что арендаторы заинтересованы в довольно больших площадях – от 500 кв. м. «Как правило, в этом случае арендатор создает собственную локально-вычислительную сеть и серверную комнату, где размещается его серверное и телекоммуникационное оборудование. Для управляющей компании это означает, что в БЦ не потребуется разворачивать полноценную систему связи, охватывающую все здание, – поясняет Алексей Волков. – На этапе строительства достаточно будет создать опорную сеть и выделить одно или несколько помещений (общей площадью около 30 кв. м) для размещения телекоммуникационного оборудования операторов».

Что касается точки зрения операторов, то Андрей Гук, например, так видит максимально приближенный к идеалу формат взаимоотношений: «Если бы каждый арендатор бизнес-центра сам выбирал оператора связи для себя, был бы полный хаос – десятки разных операторов на одном объекте, столкновение их интересов и т.п. Поэтому я считаю, что оптимальный вариант и для операторов, и для клиентов – присутствие в бизнес-центре сети оператора, обслуживающего якорного арендатора, и двух-трех альтернативных операторов с различными уровнями цен и качества. В этом случае конкуренция операторов связи будет на пользу клиенту: он сможет выбрать ценовую категорию и перечень услуг, которые ему подходят, а операторы будут иметь возможность получить заинтересованных клиентов».
Обещанного три года ждут

На восстановление рынка новых БЦ в докризисных объемах большинство телекоммуникационных компаний не рассчитывают раньше 2011−2012 годов. Тем не менее это направление видится участникам рынка весьма перспективным. «Рынок телекомуслуг для коммерческой недвижимости все равно будет расти и развиваться, он еще не достиг максимального развития, – считает Андрей Гук. – Люди и компании уже привыкли жить и работать в высокотехнологичной среде и не будут отказываться от интернета, телефонии, многих дополнительных услуг. Но рост этого сегмента, конечно, замедлится: думаю, в нынешнем году процентов на 50 по сравнению с предыдущим. Цены в 2009 году останутся стабильными, так как уменьшать их нет возможности, а увеличивать нет смысла. Конкуренция же между операторами будет только увеличиваться и, скорее всего, отпадет целый пласт самых мелких игроков, не способных и далее противостоять компаниям первого и второго эшелонов, которые будут буквально биться за каждого клиента».

«Сейчас такое время, что прогнозировать довольно сложно: ситуация неустойчивая и может меняться, – поясняет Гульнара Харисова. – По объемам предоставляемых услуг динамика уже долгое время положительная, и вряд ли они будут снижаться. Возможно снижение объемов в денежном выражении, однако пока мы этого не наблюдаем. Цены же, безусловно, будут падать – различные акции, льготные подключения и новые предложения на рынке позволят арендаторам оптимизировать свои затраты на связь».

«Многое зависит от того, как будет развиваться ситуация на финансовом рынке в целом и на рынке недвижимости в частности, – комментируют в „Северо-Западном Телекоме“. – На сегодняшний день некоторые компании пересмотрели свои инвестиционные программы (например, по географическому расширению бизнеса), и это так или иначе может отразиться на объеме потребления различных услуг».

«Формируются новые правила отношений собственник – арендатор, оператор – абонент, оператор – собственник, – прогнозирует Андрей Симоненко. – По сути, формируется новая конкурентная среда, новый рынок. Каким он будет – сказать достаточно сложно, но то, что он принесет новые решения, новые возможности и новые подходы, – это точно. Конкуренция ужесточается, а это заставляет всех участников рынка в чем-то пересматривать подход к бизнесу, в чем-то – стратегию развития, задачи и способы их решения».