Операторы ровняются на девелоперов/ Рынок офисной телефонии может вырасти в 3 раза

26.02.2008 |

Пристальный интерес к возводимой в Петербурге офисной недвижимости и целым деловым кварталам испытывают не только потенциальные арендаторы и отраслевые аналитики, но и операторы связи. Возможность предоставлять свои услуги на территории бизнес-центров является хорошим драйвером для роста бизнеса любой телекоммуникационной компании. Особенно если учесть, что объем офисной недвижимости после реализации лишь уже заявленных крупных проектов вырастет в Петербурге как минимум в 3 раза.

Корпоративный потенциал
Если верить планам девелоперов, то у петербургского рынка офисной телефонии и доступа в Интернет вырисовываются весьма неплохие перспективы. В ближайшие 7-8 лет в городе будет реализовано 7 крупных проектов, связанных со строительством деловой недвижимости. После их завершения в городе будет около 3 млн кв. метров офисных площадей, а прирост по сравнению с 2007 годом, по оценке руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Сергея Федорова, составит около 300%.

"Охта групп" планирует построить административно-деловой комплекс "Невская Ратуша"(250 тысяч кв. метров) по адресу: Дегтярный переулок, д. 3. "Газпромнефть" собирается реализовать проект "Охта-центр"(1 млн кв. метров) в районе набережной реки Охта по соседству с Большеохтинским мостом. На Свердловской набережной возвести офисный комплекс "Полюстрово"(400 тысяч кв. метров) планирует УК "Теорема". Проект "Электрик сити"(340 тысяч кв. метров) будет реализован группой ЛСР на Петроградской стороне по адресу: пр. Медиков, д. 10. Другую деловую зону -- "Смольный квартал"(190 тысяч кв. метров) группа хочет создать напротив Смольного собора на улице Смольного. Структура Олега Дерипаски ОАО "Главстрой -- СПб" планирует возвести около 70 тысяч кв. метров офисных площадей на территории Апраксина двора. "РГС-недвижимость" построит деловой центр Clover Plaza(330 тысяч кв. метров) в районе Ушаковской развязки, а ООО "Сэтл Сити" и ОАО "Банк "Санкт-Петербург" -- деловой квартал на Малой Охте (170 тысяч кв. метров).

Участники телекоммуникационного рынка по-разному оценивают доходность с одного квадратного метра офисной площади. "Все зависит от типа коммерческих помещений. Например, в ТРК, где один арендатор занимает огромную площадь, а объем потребления услуг связи невелик, доходность на 1 кв. метр очень низкая. Противоположная картина -- в 'классическом' бизнес-центре, где доходность с квадратного метра достаточно высока. Зачастую, 'бешеная' доходность наблюдается в недорогих бизнес-инкубаторах. Например, когда какой-нибудь завод сдает под офисы часть своих помещений и на 25 квадратных метрах офиса 'втиснуты' толпы продавцов, названивающих по телефону с утра до вечера", -- говорит Илья Рошаль, заместитель руководителя коммерческого отдела компании "Вест Колл". "Доходность с метра площади зависит от классности бизнес-центра и его локации.

В нашем случае этот показатель составляет $3-$4,5 с метра полезной площади", -- говорит генеральный директор компании "Смарт телеком" Андрей Суходольский. Таким образом, если все заявленные девелоперами проекты будут реализованы, годовой объем рынка офисной телефонии и доступа в Интернет вырастет как минимум на $72 млн.
Очевидно, что каждый игрок корпоративного рынка Петербурга попытается получить хотя бы часть этих доходов. "Для любого оператора обслуживание бизнес-центров -- очень привлекательный бизнес, даже несмотря на достаточно высокие отчисления управляющим компаниям. Во-первых, это удобно -- оборудование устанавливается в одном месте, что позволяет минимизировать затраты на создание инфраструктуры и быстро подключать клиентов. Во-вторых, в центрах класса А и B обыкновенно арендуют помещения крупные компании, расходы на связь у которых достаточно высокие", -- считает господин Рошаль. "Львиная доля корпоративных подключений по-прежнему происходит в бизнес-центрах", -- соглашается с коллегой господин Суходольский.

Три входа
В настоящий момент на рынке существуют три основные схемы взаимодействия девелоперов или управляющих компаний с телекоммуникационными операторами. Первая схема заключается в проведении тендера и предоставления какому-то одному оператору эксклюзивных прав на обслуживание абонентов. В этом случае оператор строит всю инфраструктуру за свой счет, а собственнику выплачивает комиссионное вознаграждение от объема. Такая схема удобна для собственников с "русским" менталитетом ведения бизнеса -- при нулевых вложениях получать побольше прибыли, не особо беспокоясь о нуждах клиентов: все равно никуда не денутся, т.к. спрос на коммерческую недвижимость, особенно недорогую, пока значительно превышает предложение. Монополия одного оператора плюс желание собственника заработать на комиссии приводят к необоснованному завышению цен для арендаторов. По словам руководителя направления телекоммуникаций компании "Praktis. Управление и эксплуатация" Александра Федорова, применение такой схемы для собственника -- неудачный способ сокращения инвестиций в инженерные сети. Арендаторы начинают жаловаться на высокие тарифы и качество услуг, а также на сложность заполнения бизнес-центра. "Многие крупные арендаторы в качестве одного из условий требуют предоставить возможность получения услуг связи от 'своего' оператора", -- говорит Александр Федоров.

Однако он считает, что вторая возможная схема -- присутствие на объекте сразу нескольких операторов -- также обладает определенными недостатками. Это делает объект привлекательным для арендаторов, но создает проблемы для собственника "В первую очередь, это связано с трудностями определения границ ответственности операторов, собственников сетей и эксплуатирующей организации. При возникновении простейшей проблемы арендатор рискует остаться без связи на длительное время, которое он потратит на поиск 'виноватого'. Однако в такой схеме есть и плюс -- владельцу не нужно самому устанавливать и обслуживать телекоммуникационное оборудование. Более того, собственник получает значительную ежемесячную прибыль от оператора связи. Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании "Простор телеком" Андрей Вышегородский считает такой вариант наиболее удачным: "С каждым оператором заключается договор на ежемесячное отчисление некоторой суммы от абонентской платы, получаемой с арендаторов. Собственник прокладывает внутренние сети за свой счет и в дальнейшем сдает их в аренду операторам, в соответствии с их потребностями. Для операторов такая форма взаимоотношений вполне приемлема, а арендаторы получают конкурентоспособные тарифы и, самое главное, право выбора".

Третий вариант -- это создание на объекте локального оператора. Подобный подход к ведению бизнеса, в частности, проповедует оператор "Гарс телеком". Локальный оператор самостоятельно проводит весь комплекс работ по формированию соответствующей уровню офисного центра инфраструктуры, ее последующее обслуживание, подключение сторонних операторов связи, а также предоставление любых необходимых телеком-услуг арендаторам и владельцу здания. При этом собственник выступает партнером оператора по телекоммуникационной составляющей бизнеса.

Золотая середина
По словам участников рынка, сейчас в сегменте офисной телефонии наблюдаются несколько тенденций. По данным господина Суходольского, около 80% бизнес-центров города работают с одним доминирующим оператором. Однако господин Рошаль говорит о том, что управляющие компании все чаще отказываются от подобной схемы работы -- арендаторам не нравится диктат цен со стороны локального монополиста. К тому же, по словам гендиректора консалтинговой компании iPeople Дмитрия Петрова, развитие беспроводных технологий позволяет операторам проникать в бизнес-центры в обход эксклюзивного поставщика услуг. "Я не исключаю, что именно для этих целей недавно 'Петерстар', один из лидеров рынка в корпоративном сегменте, выкупил всю емкость петербургской сети Wi-Max 'Старт телекома'", -- говорит господин Петров.

Впрочем, гиперконкуренция в бизнес-центрах собственникам тоже не нравится. "Там, где работают 10-20 игроков, управляющие компании сокращают число своих партнеров, так как в таких бизнес-центрах конкуренция приводит к демпингу операторов и дефициту инфраструктуры внутри здания", -- считает господин Рошаль. Еще одной тенденцией участники рынка называют все более частое использование собственниками своих дочерних операторов для предоставления бесплатного доступа в Интернет арендаторам. Стоимость трафика из года в год снижается, а расходы на бесплатный сервис с лихвой окупаются за счет арендной платы.

Борис Горлин,Илья Шатилин.